Kịch bản nào cho thị trường bất động sản?

PGS. TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương• 15/12/2022 06:00

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường BĐS giảm đi.

>>> Sáng 15/12: Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản"

Sáng 15/12, Diễn đàn

Sáng 15/12, Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản" sẽ mang đến những góp ý nhằm hoàn thiện cơ chế chính sách, tháo gỡ vướng mắc và dự báo diễn biến thị trường thời gian tới.

Những tháng cuối năm 2022, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường BĐS được dự báo là không sôi động, kéo theo các luồng tiền những tháng cuối năm không có khởi sắc đột biến. Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp BĐS cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết.

3 kịch bản cho thị trường

Triển vọng thị trường được dự báo theo 3 phương án.

Phương án 1 - Phương án cơ bản: Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua - nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.

Phương án 2 - Phương án tích cực: Thị trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kì đi lên mới. Thị trường BĐS vượt qua điểm lõm. Phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3 - Phương án hạn chế: Kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường BĐS sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường BĐS bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phướng án này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.

5 rủi ro

Tuy nhiên, thị trường cũng phải đối mặt với các rủi ro: Thứ nhất, rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra, liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào?... là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Thứ hai, rủi ro kinh tế vĩ mô. Lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường BĐS có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân thấp hay không? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào?… là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

Diễn biến thị trường bất động sản qua các giai đoạn

Thứ ba, rủi ro thị trường. Thị trường BĐS đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn. Phần khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng phát, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kì vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Thứ tư, rủi ro đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.

Thứ năm, rủi ro chính sách. Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường BĐS. Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường BĐS - một khách hàng tiềm năng của các Luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường BĐS hay không…

Các tổ chức tài chính cần hướng tới đa dạng nguồn tài chính cho thị trường BĐS. Trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.