Kiểm soát giá đất ngăn hệ lụy xấu

PHƯƠNG UYÊN• 27/12/2021 11:00

Trước kết quả phiên đấu giá đất cao bất thường ở Thủ Thiêm, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 767/CĐ-TTg về tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua.

>>> Thấy gì từ cuộc đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm?

>>> Rà soát hoạt động đấu giá đất gây nhiễu thị trường

Theo công điện, vừa qua nhiều địa phương đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương.

Chặn tiêu cực trong đấu giá đất

Tuy nhiên, một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) đang thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội, có thể tạo ra hiệu ứng đối với phát triển kinh tế, xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản.

Các chuyên gia lo ngại, kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ là cú sốc cho thị trường bất động sản. Ảnh: T.L

Để công tác quản lý đất đai, bất động sản, nhà ở trong thời gian tới hiệu quả, phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Nói đến thị trường bất động sản dư luận chưa hết ngạc nhiên về phiên đấu giá đất thuộc khu chức năng số 3 của khu đô thị mới Thủ Thiêm - TP.HCM diễn ra ngày 10/12 vừa qua. Kết quả nằm ngoài tưởng tượng của đám đông khi Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt đã chi đến 24.500 tỷ đồng để trúng đấu giá một lô đất chỉ 10.060m2. Nghĩa là một mét vuông có giá 2,4 tỷ đồng. Con số này đã gián tiếp khẳng định giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm đắt gấp đôi giá đất ở trung tâm TP.HCM và đắt nhất Việt Nam.

Một chuyên gia tài chính cho hay, ông chưa hình dung được bài toán kinh doanh mà doanh nghiệp nhắm tới khi "đổ tiền" tới cả tỷ USD chỉ để mua 1 mẫu đất này.

Nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia phiên đấu giá ngày 10/12/2021

"Nếu đi vay ngân hàng, giả sử ngân hàng cho vay 70% giá trị tài sản (tương ứng định giá mảnh đất là 24.500 tỷ đồng theo giá trúng đấu giá), doanh nghiệp sẽ được vay khoảng 17.150 tỷ đồng. Khi đó, chỉ tính riêng tiền lãi vay cũng khiến doanh nghiệp mất hàng nghìn tỷ đồng/năm. Thật sự rất khó hình dung nước cờ của đại gia này”, ông nhận định.

Tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh

LS Trần Đức Phượng - Đoàn LS TP HCM chỉ rõ, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm vừa qua là một điển hình khi có thêm nguồn ngân sách lớn cho thành phố, song cũng bộc lộ ra những điểm cần xem xét kỹ hơn.

Thực tế, TP HCM là một trong những địa phương ít đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất phát triển dự án BĐS. Kết quả trúng đấu giá cũng cho thấy nhu cầu mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp đang rất lớn và thể hiện rõ hiệu quả của phương thức đấu giá từ giá trị thu về cho ngân sách lớn hơn rất nhiều so với giao đất.

"Theo đó, các địa phương cần xem xét tạo mặt bằng, quỹ đất sạch, tạo môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh thông qua quyền bình đẳng tiếp cận nguồn lực đất đai" - LS Phượng cho biết.

Khu

Khu "đất vàng" 23 Lê Duẩn, quận 1, TP HCM từng qua 16 vòng đấu giá, vượt 13 đơn vị tiềm lực mạnh và chi tổng số tiền lên đến 1.694 tỉ đồng

Việc giá đấu thành công các khu đất sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới cho giá đất tại khu vực đó. Do vậy, khi mức trúng đấu giá quá cao,việc này sẽ ảnh hưởng lớn đến công tác giải phóng mặt bằng ở khu vực lân cận, không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư có thể gặp khó hơn. Bên cạnh đó, hệ quả của mức trúng đấu giá quá cao cũng như sẽ là bàn đạp để các chủ đầu tư dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới.

Theo LS Trần Đức Phượng, để hạn chế việc thao túng thị trường, Nhà nước cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá. Mặt khác, các địa phương cần điều chỉnh khung giá đất và cần phải điều chỉnh bảng giá đất ở địa phương cho phù hợp do tình hình thực tế.

XEM THÊM >>> Thị trường địa ốc TP HCM sẽ lập mặt bằng giá mới sau vụ đấu giá đất kỷ lục?

Đặc biệt, việc xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư cần được thẩm định kỹ càng, không để “thổi giá” lên cao rồi bỏ cọc. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ đẩy giá đất quá cao thành những cơn sốt đất ảo, gây xáo trộn và bất ổn trên thị trường BĐS và công tác quản lý đất đai.

Đồng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế cũng quan ngại khi mặt bằng giá mới phát triển các chủ đầu tư sẽ dồn vào chuyển đổi mục đích làm đất ở hoặc tương tự và tiếp tục làm cho chính sách phát triển sở hữu nhà ở hợp lý cho người thu nhập trung bình mà Chính phủ và Thành phố đang theo đuổi sẽ gặp khó khăn.

"Sắp tới, việc thực hiện rà soát pháp luật để tạo dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cơ chế đấu giá đất phù hợp tạo hiệu quả vốn hóa đất đai là một nhiệm vụ khó khăn. Đây không phải là nhiệm vụ sửa một luật là có thể giải quyết được. Đây là nhiệm vụ mang tính tổng hợp cần tới sức mạnh chung của Chính phủ, Quốc hội để khẳng định tính hệ thống" - Một chuyên gia nhấn mạnh.