“Loạn” thị trường bất động sản Hải Phòng (Bài 1): Phi lý giá bất động sản

Tiên Thanh là xã thuần nông của huyện Tiên Lãng, cách nội thành Hải Phòng gần 30 km. Khoảng nửa năm trở lại đây, giá đất ở Tiên Thanh bỗng sốt xình xịch. Nguyên nhân được cho là bởi Khu công nghiệp Tiên Thanh rộng hơn 400 ha đang chuẩn bị được phê duyệt chủ trương đầu tư.

Đất quê “dậy sóng”

Từ trong năm 2021, nhiều nhà đầu tư, môi giới đã đổ về Tiên Thanh để săn lùng đất thổ cư đón đầu dự án Khu công nghiệp. Giá đất Tiên Thanh tăng vùn vụt, thậm chí tuyến trục đường xã, đất thổ cư 2 bên khu vực làng Kim Đới được “hét” lên đến gần 30 triệu/m2, đất trong các ngõ ngách cũng có giá lên trên 10 triệu đồng/m2.

Đắt là vậy nhưng đất cũng không có để mua, nhà đầu tư ngày đêm nghe ngóng, lùng sục tìm đất. Điều đáng nói là dù có khoảng 10 cuộc giao dịch diễn ra, tuy nhiên hầu hết đều do các nhà đầu tư ôm đất để đón cơ hội mà không phải nhu cầu để ở. Ông Hoàng Văn Cường, thôn Kim Đới (Tiên Thanh) cho biết, từ đầu năm đến nay, người địa phương khác hoặc nội thành đổ về Tiên Thanh mua đất như…chảy hội. Không chỉ tìm mua đất thổ cư mà nhiều người còn săn lùng cả đất nông nghiệp, đất trồng cây hay cả đất đầm vùng nuôi trồng thủy sản,…để đón đầu khu công nghiệp.

Khác với Tiên Thanh, xã Bát Trang là nơi trước đây được xem là “vùng sâu, vùng xa” của huyện An Lão. Từ khi có thông tin mở rộng Khu công nghiệp Tràng Duệ, đất Bát Trang bỗng nhiên tăng vụt. Giá đất Bát Trang dao động trung bình vài triệu đồng/m2 đã tăng lên gấp đôi, thậm chí 1 số vị trí gấp 3 – 4 lần so với năm trước. Cái tên Bát Trang được nhắc đến nhiều nhất trong số các sàn giao dịch bất động sản tại An Lão thời gian gần đây.

Điểm khác biệt ở Bát Trang là giá đất tương đối thấp nên các chủ đầu tư gom diện tích lớn của một vài hộ dân lân cận, sau đó phân lô bán nền. Trung bình, mỗi “dự án” bất động sản tại đây chỉ dao động khoảng vài nghìn m2 được phân thành vài chục lô có diện tích khoảng 50 – 70m2 và được đầu tư hạ tầng giao thông bê tông sạch sẽ. Giá trung bình mỗi lô như vậy có giá khoảng 500 – 700 triệu đồng.

Theo các nhân viên môi giới, việc phân lô như vậy sẽ phù hợp với túi tiền của các cặp vợ chồng trẻ, công nhân trong khu công nghiệp gần đó. Theo chị T.L, nhân viên sàn giao dịch bất động sản Thành Vinh (địa chỉ tại huyện An Dương), thì mỗi “dự án” như vậy của công ty chỉ mở bán trong vòng vài giờ đồng hồ là hết hàng. Theo lời nhân viên này thì nhà đầu tư chỉ cần “lướt sóng” đã có lãi cả trăm triệu đồng/lô.

>>Kiểm soát thổi giá đất

Giá đất cao, nhu cầu thấp

Phóng viên Diễn đàn Doanh nghiệp đã tiếp cận rất nhiều sàn giao dịch bất động sản khu vực huyện An Lão, An Dương, Tiên Lãng,…Tại đây, các sàn đều vẽ ra những khoản lợi nhuận hấp dẫn có thể gấp đôi, thậm chí gấp 3 chỉ trong thời gian ngắn khi đầu tư vào những dự án như trên. Thế nhưng không khó để thấy trên các kênh rao bán online, những dự án đó được rao bán cả tháng trời vẫn chưa có khách mua. Thậm chí, có những lô đất 1 tháng sau PV quay lại hỏi thì vẫn y nguyên và giá chẳng hề nhúc nhích.

Thực tế, nhu cầu đất ở tại Hải Phòng không cao như những gì diễn biến trên thị trường thời gian qua. Theo lý giải của nhiều chuyên gia thì hiện tượng sốt đất giữa giai đoạn dịch giã, khó khăn như hiện nay là do tâm lý đầu cơ. Chưa kể, chính thị trường bất động sản lại do các nhà đầu tư thao túng, thổi giá. Đặc biệt, khi Hải Phòng có kế hoạch chuyển đổi một số đơn vị hành chính từ huyện lên thành phố và quận thì giá đất mặc nhiên được đội lên 1 cách phi lý.

Cụ thể, 2 năm trước đây khi huyện Thủy Nguyên được dự kiến chuyển đổi lên thành phố trực thuộc thành phố Hải Phòng thì giá đất khu vực thị trấn Núi Đối và những xã giáp ranh Trung tâm hành chính thành phố có giá lên đến cả trăm triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ sau 1 năm, giá đất Thủy Nguyên đã chững lại.

Một số huyện An Dương, Kiến Thụy cũng có lộ trình chuyển đổi đơn vị hành chính lên quận, chính vì vậy các nhà đầu tư đổ xô vào đây lướt sóng. Hoặc như các huyện An Lão, Tiên Lãng thì giá đất được đẩy lên ăn theo các dự án khu công nghiệp, giao thông. Cụ thể, mới đây có tin đồn Dự án sân bay Tiên Lãng có thể được khôi phục nên đất đai khu vực các xã Vinh Quang, Nam Hưng, Bắc Hưng,…lại được một phen dậy sóng.

Rõ ràng nhu cầu không cao nhưng qua bàn tay phù phép của các nhà đầu tư, các sàn giao dịch đã biến thị trường bất động sản nhảy múa một cách điên cuồng. Không lạ khi thấy ở các vùng ven đô, ngoại thành Hải Phòng các sàn giao dịch bất động sản xuất hiện dày đặc, ở đâu cũng thấy người mua – bán đất. Điều này đã tạo ra thị trường hỗn loạn mà người có nhu cầu thì không mua nổi, còn người đầu cơ thì cứ mặc sức “làm giá”.

Bài 2: "Dẹp loạn" giá đất cách nào?