Nốt trầm bất động sản Quảng Nam (KỲ I): Qua thời hoàng kim

TUẤN VỸ• 28/02/2024 04:00

Thời hoàng kim, thị trường bất động sản Quảng Nam đã từng có hàng trăm, thậm chí hàng nghìn giao dịch mỗi ngày với tổng giá trị lớn nhưng đó chỉ là câu chuyện của vài năm về trước.

>>Bất động sản Quảng Nam - Đà Nẵng chưa hết "ngủ đông"

Nhìn lại những năm 2018-2019, thị trường bất động sản (BĐS) Quảng Nam – Đà Nẵng sôi động sau hàng loạt sự kiện lớn được tổ chức tại khu vực miền Trung.

Giai đoạn bùng nổ, mức giá leo thang

Vào giai đoạn này, bảng giá đất tại nhiều dự án, khu vực liên tục thay đổi theo chiều hướng gia tăng, chủ đầu tư, nhà đầu tư đều trong trạng thái rạng rỡ với những giao dịch chốt hàng ngày.

Giai đoạn hoàng kim, thị trường BĐS khu vực miền Trung nói chung và Quảng Nam nói riêng thu hút sự quan tâm của khách hàng trên cả nước.

Lúc bấy giờ, thị trường cũng liên tục xuất hiện nhiều cơn “sốt đất ảo” khiến nhiều người vỡ mộng. Tuy nhiên, BĐS lúc này vẫn được xem là thời điểm cực thịnh, mang lại nhiều giá trị cho địa phương lẫn chủ đầu tư các dự án, thu hút được sự quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư trên cả nước.

Vào giai đoạn này, 1m2 đất tại các dự án ở Thị xã Điện Bàn đều có mức giá hàng chục triệu đồng trở lên. Và theo giai đoạn hàng tháng, hàng quý bảng giá đều được điều chỉnh theo chiều tăng, không ghi nhận giảm giá.

Theo ghi nhận của PV, BĐS Quảng Nam có thời kỳ bùng nổ là nhờ vào các cơ chế, chính sách tạo điều kiện của địa phương trong việc mời gọi doanh nghiệp đến đầu tư trong giai đoạn trước. Lúc này, Quảng Nam như “mở cửa” để đón sóng đầu tư, tuy nhiên giai đoạn những năm sau chia tách tỉnh thì Quảng Nam không được các doanh nghiệp lớn để tâm vì bị đánh giá là “không màu mỡ”.

Ngay cả ông Lê Trí Thanh – Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam cũng thừa nhận vấn đề trên. Theo ông Thanh, vào giai đoạn kêu gọi đầu tư, tỉnh Quảng Nam đã có nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhỏ và vừa đến tại địa phương để đầu tư, phát triển trong lĩnh vực BĐS.

Theo Chủ tịch Quảng Nam, địa phương đã tiến hành mời gọi đầu tư khi hạ tầng chưa đồng bộ, từ đường phố đến quy hoạch chi tiết khu vực. Và lúc bấy giờ, các dự án đều triển khai theo hình thức “lắp ghép”.

“Khi đó, giải phóng mặt bằng không triển khai được hoàn toàn thì sẽ giải phóng từng phần để giao doanh nghiệp làm thủ tục cấp sổ trước, làm nghĩa vụ tài chính, làm giá đất, cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – PV). Tỉnh cho làm trước từng phần và có 1 giai đoạn cấp sổ từng phần, cho chuyển nhượng với người mua. Đó là phương án hỗ trợ của tỉnh” ông Thanh nói.

Ngoài ra, ông Lê Trí Thanh cũng đề cập đến nhiều phương án mà địa phương đã hỗ trợ doanh nghiệp trước đó từ khâu điều chỉnh quy hoạch, xác định giá đất, thu tiền sử dụng đất 1 lần,... Từ những phương án đó, thị trường BĐS Quảng Nam bùng nổ với hàng trăm dự án được triển khai, nhiều nhất tại Thị xã Điện Bàn sau đó lan rộng trên toàn địa bàn tỉnh.

Thời kỳ chững lại và tụt dốc

Đến đầu năm 2020, khi những diễn biến của đại dịch Covid-19 bắt đầu có ảnh hưởng tiêu cực đến Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và Quảng Nam nói riêng đã có dấu hiệu chững lại. Khi khách du lịch dần rời khỏi các địa phương, thị trường BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu lâm vào thế khó, phân khúc đất nền, nhà phố vẫn ghi nhận mức giá giảm từ 30-40%.

Đây được xem là cơ hội mới đối với các nhà đầu tư khi mức giá “mềm” hơn so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, những diễn biến phức tạp của đại dịch đã khiến nhiều nhà đầu tư cũng như chủ đầu tư “sụp hầm” cho đến giai đoạn hiện nay.

Theo nghiên cứu của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) trong năm 2021, nguồn cung sản phẩm phân khúc đất nền tại Quảng Nam tăng so với năm 2020 - mức tăng không đáng kể và còn khá thấp so với giai đoạn trước năm 2019. Các dự án đang triển khai đang bán hàng chủ yếu thuộc giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán từ 2017 về trước và tập trung chủ yếu dọc theo trục 2 bên sông Cổ Cò kéo dài từ Đà Nẵng đến Quảng Nam.

Giai đoạn tụt dốc

Giai đoạn tụt dốc, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản giải thể, ngừng hoạt động

Sức tiêu thụ chung toàn thị trường ở mức khá thấp, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức khá thấp, mặt bằng giá bán có sự sụt giảm đáng kể trung bình dao động 5% - 10% so với năm 2020.

Những số liệu nghiên cứu của DKRA cho thấy mức độ giao dịch, tiêu thụ chung của thị trường tại khu vực giảm đáng kể từ khi dịch bệnh diễn ra. Và đến nay, các số liệu trên vẫn còn giảm sâu, chưa thấy tín hiệu phục hồi.

Và theo nghiên cứu mới nhất vào đầu năm 2024 của đơn vị này về diễn thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023 thì tình hình bất động sản tại Quảng Nam – Đà Nẵng vẫn không có nhiều tín hiệu khả quan. Ngoại trừ phân khúc căn hộ đón nhận một số tín hiệu tích cực hơn so với năm 2022, hầu hết các phân khúc còn lại sụt giảm đáng kể về nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong năm 2023 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung mới đạt khoảng 696 nền, giảm đáng kể 74% so với năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 31% (khoảng 218 nền), chỉ bằng 15% so với năm trước.

Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44.5 - 59.5 triệu đồng/m2 (Đà Nẵng) và 10.6 - 11.3 triệu đồng/m2 (Quảng Nam). Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7% - 9% so với lần mở bán trước đó.

Thời gian này, thị trường BĐS Quảng Nam bắt đầu kỳ “ngủ đông”. Theo ghi nhận của tỉnh Quảng Nam, tiến độ đầu tư các dự án hiện chậm, giá giảm, giao dịch trầm lắng, một số khu vực gần như giao dịch bằng không. Bức tranh BĐS tại Quảng Nam nhuộm một màu tối khiến cộng đồng doanh nghiệp kiệt quệ.