Rủi ro trái phiếu doanh nghiệp bất động sản
Việc thiếu vắng các thông tin về xếp hạng tín nhiệm trên thị trường phát hành nợ khiến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trở thành rủi ro lớn nhất trên thị trường vốn hiện nay.
>>Ngân hàng "lắc đầu" cho vay mua, đầu cơ bất động sản: Thận trọng vẫn hơn!
PGS.TS Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học và nghiên cứu giảng dạy, Khoa Kinh tế học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết tại Hội thảo Khoa học Quốc gia: Kinh tế Việt Nam năm 2021 và triển vọng năm 2022: “Ổn định kinh tế vĩ mô và lành mạnh tài chính trong bối cảnh đại dịch COVID-19 & Công bố ấn phẩm Đánh giá Kinh tế Việt Nam thường niên 2021”, do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung ương, Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức ngày 25/4.
PGS.TS Tô Trung Thành Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học và nghiên cứu giảng dạy, Khoa Kinh tế học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Các phân khúc liên quan mật thiết tới sức khoẻ doanh nghiệp và người tiêu dùng như bán lẻ, văn phòng đều suy giảm và ảm đạm trong cả năm 2021. Nhờ tình hình kinh tế chính trị ổn định, Việt Nam vẫn là nơi thu hút tốt dòng vốn FDI đang đa dạng hoá chuỗi cung ứng. Do vậy, phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản logistic là phân khúc tăng trưởng tốt và bền vững.
Hệ luỵ từ tăng trưởng nóng
Tuy nhiên, PGS.TS Tô Trung Thành đánh giá, các dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản (BĐS) có xu hướng gia tăng vào các phân khúc đầu cơ, như đất nền vùng ven các thành phố lớn. Thị trường BĐS phát triển nóng ở phân khúc đầu cơ sẽ dẫn đến một số vấn đề, như khuyến khích người dân, doanh nghiệp dùng đòn bẩy để đầu cơ, rủi ro nợ xấu với NHTM sẽ gia tăng khi thị trường có biến động.
Do mua với tính chất đầu cơ, một lượng lớn đất không được khai thác, gây lãng phí tài, không tạo được nguồn thu bền vững cho ngân sách. Khi đất đai bị mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, các khoản thu một lần từ đất trả cho nhà nước cũng rất thấp.
Một lượng lớn vốn của nền kinh tế không chảy vào sản xuất, nghiên cứu, phát triển hay tiêu dùng, mà đổ vào đất đai đầu cơ.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS lên tới 17,14%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng đổ vào BĐS chiếm khoảng 20,11% dư nợ toàn hệ thống. BĐS là một trong những ngành kinh tế có tỷ trọng nợ lớn nhất của hệ thống.
“Các diễn biến này cho thấy, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh thị trường sôi động ở các phân tích mang tính đầu cơ, thị trường BĐS có thể tạo rủi ro chéo lớn hơn tới ổn định và an toàn của hệ thống NHTM trong năm 2022 nếu lạm phát gia tăng lớn hơn kỳ vọng khiến chính sách tiền tệ phải đảo chiều”, PGS.TS Tô Trung Thành nói.
>>Khúc quanh mới của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản
Vẫn theo PGS.TS Tô Trung Thành, dòng vốn đổ vào BĐS còn được hỗ trợ từ trái phiếu doanh nghiệp. Năm 2021, BĐS là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nhất, chiếm tỷ trọng gần 40% lượng TPDN phát hành; tương đương 285,6 nghìn tỷ đồng (tăng 64% so với năm 2020).
Trong đó có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Theo FiinRatings, hơn 80% giá trị TPDN của ngành BĐS phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. Trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này đầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là NHTM và CTCK.
3 khuyến nghị
Tính chung lại, 74% giá trị TPDN phát hành bởi các công ty BĐS được nắm giữ trong hệ thống các NHTM và CTCK có liên kết mạnh mẽ với NHTM. Thực tế, việc các NHTM hoặc các CTCK có liên kết với NHTM mua lại TPDN của công ty BĐS được xem như một khoản tín dụng đổ vào thị trường BĐS (theo luật hiện hành). Các định chế này cũng phải hạch toán, trích lập dự phòng và theo dõi khoản TPDN ôm giữ như một khoản tín dụng.
Toàn cảnh hội thảo.
“Tuy nhiên, do chuẩn mực phát hành TPDN thấp hơn nhiều so với quy trình và yêu cầu đòi hỏi thẩm định với một khoản vay tín dụng, nên TPDN BĐS do NHTM và các công ty liên kết của họ nắm giữ nên được xem như một khoản cho vay dưới chuẩn”, PGS.TS Tô Trung Thành nhấn mạnh.
Ngoài ra, việc thiếu vắng các thông tin về xếp hạng tín nhiệm trên thị trường phát hành nợ, minh bạch thông tin doanh nghiệp và thị trường rất hạn chế khiến TPDN BĐS trở thành rủi ro lớn nhất trên thị trường vốn hiện nay.
Đưa ra những khuyến nghị chính sách đối với thị trường bất động sản, theo PGS.TS Tô Trung Thành cần tập trung vào một số vấn đề sau.
Thứ nhất, xem xét TPDN BĐS như một khoản nợ BĐS dưới chuẩn, áp dụng trích lập dự phòng rủi ro (DPRR) với mọi định chế (gồm cả CTCK, quỹ…) nắm giữ loại giấy tờ có giá này.
Thứ hai, cần hoàn thiện thể chế với việc định giá, tư vấn, phát hành, mua bán TPDN trong hệ thống theo hướng loại bỏ mọi mọi xung đột lợi ích trên thị trường. Quy định rõ tổ chức, định chế nào được tư vấn, tổ chức nào được xếp hạng tín nhiệm, tổ chức nào được mua bán sản phẩm nợ.
Mỗi khâu trên thị trường nợ cần được đảm bảo không có xung đột lợi ích, các định chế tham gia độc lập; điều này sẽ làm giảm khả năng thị trường nợ bị thao túng, đảm bảo duy trì lành mạnh cho hệ thống.
Thứ ba, giảm tính chất đầu cơ trên thị trường BĐS, cần loại bỏ xung đột lợi ích cơ bản trên thị trường BĐS, tính tới nhanh chóng áp dụng Luật Tài sản. Cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền. Xây dựng và nâng cao hiệu quả giám sát tuân thủ đối với lập, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất, đô thị từ trung ương đến địa phương.
Cần có sửa đổi quy định về định giá đất đai. Quy định về định giá đất cần điều chỉnh theo hướng đơn vị tư vấn khung giá và đơn vị thẩm định giá phải độc lập với cơ quan làm chính sách, cơ quan quản lý và giám sát về đất đai, cơ quan đại diện chủ sở hữu.
Có thể bạn quan tâm
Ngân hàng "lắc đầu" cho vay mua, đầu cơ bất động sản: Thận trọng vẫn hơn!
11:45, 04/04/2022
Không để dòng tiền từ gói hỗ trợ kinh tế chảy vào đầu cơ bất động sản
11:00, 06/12/2021
Cẩn trọng làn sóng đầu cơ bất động sản công nghiệp
05:00, 26/03/2021