“Giải cứu” khu đô thị dưới 20ha
Dự án xây dựng khu đô thị mới được quy định tại Điều 62 Luật Đất đai nhưng tiêu chí xác định dự án xây dựng khu đô thị mới không được pháp luật đất đai quy định hay dẫn chiếu dẫn đến nhiều vướng mắc.
Như Diễn đàn Doanh nghiệp phản ánh trong bài viết Xóa sổ khu đô thị dưới 20ha và nguy cơ “đóng băng” thị trường bất động sản. Để khắc phục, Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Bộ TNMT về việc cần xác định dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc đối tượng thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai.
“Khoảng trống” của Luật Đất đai
Điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Tuy nhiên Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa quy định tiêu chí xác định dự án xây dựng khu đô thị mới; cũng không dẫn chiếu áp dụng theo pháp luật về xây dựng, nhà ở.
Bởi vậy, tiêu chí nào để xác định một dự án là dự án khu đô thị mới; dự án khu đô thị mới quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai có đồng nhất với khái niệm dự án khu đô thị mới theo pháp luật về xây dựng, nhà ở hay không là câu hỏi vẫn còn bỏ ngỏ.
Trong khi đó, pháp luật về xây dựng, nhà ở đã có quy định cụ thể về các khái niệm này. Cụ thể, Điều 17 của Luật Nhà ở (được sửa bởi Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng) quy định 3 hình thức phát triển nhà ở bao gồm: Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
Tiếp đó, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP (Nghị định 15) đã quy định chi tiết, làm rõ khái niệm này. Theo đó tại Phụ lục IX - Phân loại dự án đầu tư xây dựng đã nêu khái niệm, phân loại “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”, gồm “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở” và “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở”.
Theo cách phân loại này thì “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở”; “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các công trình xây dựng khác có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”.
Trong khi đó, “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở” là “dự án đầu tư xây dựng cụm công trình nhà ở tại đô thị hoặc khu nhà ở tại nông thôn, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được phê duyệt và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Mục này”.
Có thể bạn quan tâm
|
Theo cách phân loại của Nghị định 15, “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” phải là những dự án hình thành từ một đơn vị ở trở lên hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Những dự án có tính chất giống một khu đô thị nhưng có quy mô nhỏ hơn 20ha thì không phải “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” mà chỉ là “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở”.
Vậy các tiêu chí nêu trên của dự án xây dựng khu đô thị có đồng thời là tiêu chí để soi chiếu với Điều 62 Luật Đất đai nhằm xác định dự án nào do Nhà nước thu hồi đất hay không? Đây là câu hỏi “làm khó” rất nhiều địa phương và nhà đầu tư trong việc xác định dự án nào được thu hồi đất thông qua quyết định hành chính, dự án nào mà nhà đầu tư phải thỏa thuận với dân.
Cách hiểu thứ nhất: Tiêu chí dự án xây dựng khu đô thị của Nghị định 15 không phải là tiêu chí xác định “dự án xây dựng khu đô thị mới” theo điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai. Đây là “khoảng trống” pháp lý bởi nếu không có tiêu chí rõ ràng thì HĐND cấp tỉnh không thể thông qua Nghị quyết về danh mục dự án thu hồi đất.
Cách hiểu thứ hai: Tiêu chí dự án xây dựng khu đô thị của Nghị định 15 (hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên…) đồng thời là tiêu chí xác định “dự án xây dựng khu đô thị mới” theo điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai. Cách hiểu này sẽ “xóa sổ” các khu đô thị dưới 20ha. Dự án dưới 20ha thì Nhà nước không thể thu hồi đất, do đó không thể đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (bởi điều kiện tiên quyết để dự án được tổ chức đấu thầu là phải thuộc danh mục dự án thu hồi đất).
Cách hiểu này làm khó các địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều… Nếu triển khai các dự án dưới 20ha (không được coi là “khu đô thị”) thì không thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với dân để “mua gom” đất, khiến các doanh nghiệp ngần ngại.
Để khắc phục, địa phương buộc phải lập các dự án có quy mô trên 20ha, đáp ứng điều kiện của “khu đô thị” nhưng do quy mô quá lớn so với nhu cầu thực tế có thể dẫn đến sản phẩm nhà ở bị “tồn kho”, ảnh hưởng đến hiệu quả dự án.
Minh định khái niệm dự án xây dựng khu đô thị mới
Tại văn bản vừa ban hành gửi Bộ TNMT, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ TNMT nghiên cứu, báo cáo Chính phủ quy định cụ thể tiêu chí xác định dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thuộc đối tượng thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai. Bộ Xây dựng đề nghị đưa nội dung này vào Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ TNMT đang soạn.
Đây là một đề xuất cần thiết nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn và minh định khái niệm dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất (nếu không minh định, người dân sẽ có xu hướng không chấp hành quyết định thu hồi).
Việc ban hành tiêu chí xác định dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất cần cân nhắc kỹ càng, tránh dẫn chiếu trực tiếp sang Nghị định 15 (bởi sẽ chính thức “xóa sổ” các khu đô thị dưới 20ha, dẫn đến sụt giảm nguồn cung của thị trường bất động sản, tiếp tục làm tăng giá nhà).
Nhưng giả định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đưa ra bộ tiêu chí mới cho “dự án xây dựng khu đô thị mới” khác tiêu chí “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” theo Nghị định 15 thì sẽ không khỏi khiến người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý bối rối.
Câu chuyện này phần nào phác họa thực tiễn hệ thống pháp luật thiếu thống nhất, đồng bộ ở nước ta hiện nay.
Vướng mắc cả ở pháp luật đấu thầu
Nếu như pháp luật đất đai chưa quy định hay dẫn chiếu để xác định “dự án xây dựng khu đô thị mới” thì Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất lại quy định rõ: “Dự án xây dựng khu đô thị; nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Như vậy Nghị định số 25/2020/NĐ-CP đã dẫn chiếu trực tiếp đến Nghị định số 15/2021/NĐ-CP (thuộc pháp luật về xây dựng) và từ quy định dẫn chiếu này, các dự án nhỏ hơn 20ha thì không đáp ứng điều kiện để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Như vậy, nếu Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đưa ra tiêu chí “dự án xây dựng khu đô thị mới” khác Nghị định 15 thì vẫn vướng ở Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Khi đó, hoặc phải tiếp tục sửa Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, hoặc Nhà nước chỉ được chi ngân sách thu hồi đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án khu đô thị theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không thể đấu thầu.
Có thể bạn quan tâm
5 vấn đề cấp thiết sửa Luật đất đai
13:36, 08/05/2022
Cần gấp Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai
00:01, 15/06/2022
Cần phải ban hành sớm Luật Đất đai (sửa đổi)
11:03, 16/04/2022
“Khớp lệnh” Luật Đất đai với hệ thống pháp luật
10:00, 10/04/2022
Ngân hàng cũng gặp khó vì Luật Đất đai
08:35, 31/03/2022