Cần gấp Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai

>> 5 vấn đề cấp thiết sửa Luật đất đai

Tại Nghị quyết về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh được Quốc hội thông qua, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được thông qua tại kỳ họp thứ 6, vào tháng 10/2023.

Ngoài Luật Đất đai, tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội cũng sẽ trình Quốc hội Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Những vấn đề cấp thiết

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, dự án sửa đổi Luật Đất đai đã được Thủ tướng Chính phủ 4 lần cho ý kiến kể từ năm 2016 tới nay, thế nhưng mọi ách tắc vẫn chưa được sửa.

Triển khai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013 là một vấn đề cấp thiết và quan trọng, tác động lớn đến thị trường bất động sản và các doanh nghiệp. 

Điểm nhấn của việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải giải quyết các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết những bất cập của giá đất, để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô…. đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, việc thận trọng, xem xét kỹ có thể hiểu được bởi việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ phải xử lý được những những tồn tại hiện hữu liên quan đến đất đai trong một loạt Luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh Bất động sản; Luật đầu tư và Luật doanh nghiệp, Luật Quy hoạch… và việc lùi này là hợp lý.

Theo GS Võ, ra đời gần 10 năm, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ rất nhiều những bất cập, mà trong đó, vấn đề nổi bật nhất chính là lệch pha cung cầu nhà ở, nguồn cung bị ách tắc, nhà đầu tư bị “mắc kẹt” trong thủ tục đầu tư khiến các dự án không thể khởi động.

Nhiều nhà đầu tư đã bỏ tiền vào dự án rồi nhưng không thể thực hiện được do luật pháp thiếu đồng bộ, chồng chéo, chính quyền không dám phê duyệt. Mặt khác, mới đây, Luật Đầu tư sửa đổi đã được thông qua, Luật sửa đổi 9 luật cũng được ban hành nhưng trong đó lại không sửa đổi các vấn đề về đất đai.

Điều đó cũng đặt ra yêu cầu trong ngắn hạn cần gấp một Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai để tháo gỡ những ách tắc trước mắt. Các địa phương đã tiến hành rà soát nguyên nhân gây ách tắc các dự án nhà ở, đây chính là các căn cứ để ban hành luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai, tháo gỡ các nút thắt để khơi thông dự án, cấp thiết khắc phục tình trạng thiếu cung hiện nay.

Bên cạnh đó, cần xem xét sửa đổi một số vấn đề về quy hoạch sử dụng đất vẫn còn bất cập, không để Luật Đất đai làm trở ngại cho nền kinh tế thị trường.

Cũng theo ông Võ cần tách bạch 2 câu chuyện khác nhau giữa “sửa đổi Luật Đất đai và sửa đổi một số điều của Luật Đất đai” vốn bị nhầm lẫn, dẫn đến pháp luật có sự chậm trễ như hiện nay.

Có thể bạn quan tâm Đừng để Luật Đất đai cản trở kinh tế thị trường 06:25, 23/04/2022 “Khớp lệnh” Luật Đất đai với hệ thống pháp luật 10:00, 10/04/2022

Theo GS Đặng Hùng Võ, pháp luật đất đai mới phải là hạ tầng luật pháp để đưa Việt Nam tiến lên thành một nước phát triển. Chính vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi cần có sự nghiên cứu, sự tham gia của rất nhiều bên, đại diện của người dân, doanh nghiệp, chuyên gia... để có một quan điểm thống nhất, thật sự hiệu quả, đạt mục tiêu mà Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã đề ra.

Trong khi đó, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần đổi mới căn bản về cơ chế chuyển dịch đất đai để phục vụ cho lợi ích theo cơ chế thị trường.

"Tuy nhiên, trong thời gian chờ sửa luật, Chính phủ cần ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn quy định về bồi thường, GPMB đối với các dự án. Bên cạnh đó, đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, minh bạch" - bà Nhung đề xuất.

Những kiến nghị sửa đổi 

Các chuyên gia cũng đề xuất những kiến nghị, bất cấp tại Luật Đất đai cần được tháo gỡ trong thời gian tới gồm: Vấn đề cho phép tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài thế chấp quyền sử dụng đất; Về vấn đề cho người nước ngoài sở hữu và giao dịch bất động sản. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản đã cho phép điều này, trong khi Luật Nhà ở thì không.

Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch nếu không sẽ bị “phá vỡ”. Về cơ chế chuyển dịch đất đai, hiện nay vẫn thiếu và chưa có khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện, đa số vẫn còn thiên hướng về cưỡng ép, chưa tự nguyện. 

Về bồi thường và hỗ trợ tái định cư: Hiện nay việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất, mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó cần có cơ chế thu hồi đất thoả đáng hơn.

Liên quan đến hệ thống tài chính đất đai, cần xem lại thẩm quyền ban hành khung giá đất, bảng giá đất. Hiện nay chính quyền địa phương đang thực hiện thủ tục này đề xuất thuê cơ quan định giá đất độc lập.

Về phương pháp định giá đất: Mỗi địa phương đang áp dụng một phương pháp. Đề xuất chỉ nên có 2 phương pháp: So sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn.