5 vấn đề cấp thiết sửa Luật đất đai

PGS.TS. Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật Đại học Quốc Gia Hà Nội• 08/05/2022 13:36

Triển khai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2013 là một vấn đề cấp thiết và quan trọng, tác động lớn đến thị trường bất động sản và các doanh nghiệp.

>>> Rành mạch đất “công” và “tư”

Điểm nhấn của việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải giải quyết các vướng mắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, giải quyết những bất cập của giá đất, để hạn chế một cách tối đa lợi ích nhóm từ chênh lệch địa tô…. đồng thời kiểm soát được quyền lực của Nhà nước trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, hoàn thiện chế định thu hồi đất, bảo vệ quyền lợi của người nông dân, những người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất.

Trong thời gian tới, cần sửa đổi, ban hành một số quy định pháp luật liên quan đến đất đai như sau:

Thứ nhất,Luật Đất đai 2013 chưa thể hiện thành công về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp. Cần khuyến khích phát huy sức mạnh tiềm năng từ đất đai. Quy định về tích tụ đất đai sẽ khuyến khích người nông dân gắn bó với ruộng đồng.

Tích tụ đất đai tốt sẽ biến ước mơ của người nông dân với những cánh đồng mẫu lớn, đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất nông nghiệp, canh tác, chăm sóc, thu hoạch, bảo quản nông sản sau thu hoạch, để người nông dân làm giàu trên chính mảnh đất quê hương của mình.

Thứ hai, vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn của các dự án BT có sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 không quy định đấu thầu quyền sử dụng đất mà chỉ có đấu giá quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm

Để giảm điểm nóng đất đai
08:00, 08/05/2022
Đừng để Luật Đất đai cản trở kinh tế thị trường
06:25, 23/04/2022

Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Vấn đề này còn nhiều vướng mắc trong quá trình thực thi, cần có sự phối hợp chặt chẽ của các bộ, ngành liên quan để quản lý hiệu quả về tài chính đối với đất đai.

Thứ ba, cần sửa Luật Đất đai năm 2013 để tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp. Hiện nay, pháp luật chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, nhưng các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam còn rất dè dặt và hạn chế khi tiếp cận việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng tài sản trên đất, thu hồi đất cần ngăn ngừa hiệu quả tham nhũng, tiêu cực.

Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá nhưng lại cho phép người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền “cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ” đối với trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án (Điểm i Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013). Cho đến nay, Chính phủ vẫn chưa hướng dẫn cơ chế thực hiện hai quyền này khi Nhà nước thu hồi đất.

Một trong những vướng mắc

Một trong những vướng mắc "cố hữu" liên quan đến Luật đất đai hiện hành là trong công tác GPMB đối với các dự án. Ảnh: Dự án Khu đô thị công nghệ thông tin tập trung tại TP. Cần Thơ có tổng diện tích 72ha được phê duyệt từ năm 2016 nhưng đến nay phần lớn người dân có đất trong dự án không đồng tình, đấu tranh với chủ đầu tư.

Thứ tư, qua thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua các văn phòng công chứng cho thấy, pháp luật Việt Nam quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền.

Quy định này giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa, từ đó, các bên có căn cứ, cơ sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và Nhà nước có căn cứ để thu các loại thuế.

Các cơ quan quản lý nhà nước cần yêu cầu các văn phòng công chứng thống kê các hợp đồng công chứng đất đai để có thể đánh thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch đó, tránh tình trạng thất thoát thuế gây thiệt hại cho lợi ích của nhà nước.

Thứ năm, Luật Đất đai năm 2013 chưa đồng bộ với Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khi quy định về loại đất dịch vụ cho kinh doanh Condotel với thời hạn 50 năm và giới hạn diện tích tối tiểu 30m2...

Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác, phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra. Do sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần hướng đến sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả, nâng cao hiệu suất và hiệu quả sử dụng đất.