Sửa Luật Đất đai 2013: Cần thống nhất với Bộ luật Dân sự 2015 về hiệu lực của hợp đồng

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.

Thực tế, đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, đất đai luôn cố định, bất biến và chịu ảnh hưởng sâu sắc về tập quán sinh hoạt, điều kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng miền.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191,192, 193 và 194 Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Cũng theo các chuyên gia, chuyển quyền sử dụng đất nói chung là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khác nhau và tính chất đền bù khác nhau. Cho thuê quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ là tạm thời mặc dù giao dịch này là có tính chất đền bù (phải trả tiền thuê trong thời gian sử dụng đất), tặng cho quyền sử dụng đất thì sự chuyển dịch quyền sử dụng đất là vĩnh viễn nhưng giao dịch này không có tính chất đền bù (người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền).

“Đặc biệt, chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất nông nghiệp thường là nhằm thuận tiện hơn trong việc sản xuất giữa hai bên chuyển đổi, nên việc chuyển đổi không nhất thiết phải có đủ các điều kiện như chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch mà trong đó, quyền sử dụng đất được chuyển dịch từ bên này sang bên kia một cách vĩnh viễn vì người nhận chuyển nhượng đã trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, tất cả các giao dịch nào mà trong đó có sự chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn và có thu tiền đều là phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, các chuyên gia chia sẻ.

Thực tế, quyền sử dụng đất được chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền được thực hiện thông qua nhiều phương thức khác nhau (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán công trình xây dựng trên đất; hợp đồng mua bán cây lâu năm trên đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất là rừng trồng) và trong mỗi phương thức đó, việc xác định diện tích đất được chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất rất khác nhau.

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, chứ không phải có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký này.

Trong khi đó, về hiệu lực của hợp đồng, Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”.

Với các quy định trên, Luật sư Phạm Văn Phát – Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, hoàn toàn không có sự mâu thuẫn hay chồng chéo, trong các quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, hiện nay, việc yêu cầu công chứng, chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là nguyên nhân của nhiều giao dịch bị tuyên bố vô hiệu mặc dù ý chí của các bên là hoàn toàn tự nguyện và rất rõ ràng.

“Do đó, cần có quy định thống nhất, phù hợp về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, loại bỏ các quy định không cần thiết để đảm bảo sự kiểm soát chặt chẽ các giao dịch về quyền sử dụng đất của Nhà nước và tạo tâm lý yên tâm hơn cho các bên khi xác lập và thực hiện hợp đồng”, Luật sư Phát cho hay.