Sửa Luật Đất đai 2013: Cần thống nhất khái niệm các loại hợp đồng

Theo các chuyên gia, đối với một loại tài sản chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật như quyền sử dụng đất, việc xây dựng một khái niệm pháp lý hoàn chỉnh thống nhất chung trong hệ thống văn bản pháp luật là yếu tố cần thiết để việc áp dụng, thực hiện pháp luật được thông suốt, hiệu quả.

Thực tế, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã và đang cho thấy một số bất cập của pháp luật Việt Nam.

Cụ thể, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 đề cập nhưng lại được đề cập đến trong các văn bản luật chuyên ngành khác là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 mặc dù có đề cập đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng quy định này chỉ áp dụng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, tương tự, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở chỉ áp dụng riêng với các hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014.

Theo các chuyên gia, xét tính chất phức tạp của các hợp đồng về quyền sử dụng đất, thì đây là điểm hạn chế cần khắc phục, bởi hợp đồng là cơ sở để đảm bảo cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên, giải quyết tranh chấp, tránh xảy ra sai sót và hạn chế rủi ro.

Bên cạnh đó, trong thực tiễn nhiều người dân đã gặp không ít rắc rối khi đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất vì mỗi nơi hiểu và áp dụng một cách khác nhau.

Thông thường, sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện hoàn tất thủ tục công chứng, hoặc chứng thực hợp đồng thì tiếp tục thực hiện việc đăng ký trước bạ, sang tên quyền sử dụng đất đứng tên bên nhận chuyển quyền tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khi nào?

Theo Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN, Điều 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất. Trong đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan (Điều 502), việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai (Điều 503).

Cũng theo Luật sư Hiệp, về hiệu lực của hợp đồng, Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật”. Thêm vào đó, Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

“Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Sau khi các bên đã giao kết hợp đồng dưới một hình thức nhất định phù hợp với pháp luật và hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật yêu cầu thì hợp đồng có hiệu lực bắt buộc đối với các bên. Điều đó có nghĩa, từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên trong hợp đồng bắt đầu có quyền và nghĩa vụ đối với nhau.

Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên bao gồm chuỗi các hành vi: Giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng (các bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ được xác định trong hợp đồng), đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa chính. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tức là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành chứ không phải có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký này”, Luật sư Hiệp cho hay.

Thế nhưng, Luật sư Hiệp cũng cho rằng, hiện nay, việc yêu cầu công chứng, chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là nguyên nhân của nhiều giao dịch bị tuyên bố vô hiệu mặc dù ý chí của các bên là hoàn toàn tự nguyện và rất rõ ràng. Theo điểm a, b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

“Từ đó có thể thấy quy định về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có được sự đồng nhất, hoàn chỉnh”, Luật sư Hiệp nói

Liên quan đến vấn đề hợp đồng, các chuyên gia cho rằng, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng cần làm rõ các thời điểm liên quan với quyền sử dụng đất tương ứng từng loại hợp đồng và phù hợp với Bộ luật Dân sự 2015.

Còn nữa...