"Dữ liệu sạch" cho thị trường bất động sản

TS.TRẦN XUÂN LƯỢNG - Đại học Kinh tế Quốc dân• 31/07/2023 03:00

Việc sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT là rất cần thiết để giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, từ đó tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản hồi phục.

>>> Không nên bỏ phương pháp thặng dư tính giá đất

Tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn chuẩn xác vẫn phải phụ thuộc vào dữ liệu thị trường. ẢNH: LV

Trong đó, vấn đề quan tâm lớn nhất là việc đề xuất bỏ “phương pháp thặng dư” như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bởi nó có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007.

Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Những hạn chế, bất cập

Theo quy định hiện hành, hiện có 5 phương pháp định giá đất (gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Nhìn chung, các phương pháp định giá đất ở nước ta được đánh giá về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất” (điểm C, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013).

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc những nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ những hạn chế, bất cập nên trong quá trình triển khai ở các địa phương việc định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến thị trường đất đai đã tồn tại hai loại giá đất: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường chênh nhau rất nhiều như hiện nay. Do đó, việc cần làm là làm rõ hơn cách vận dụng phương pháp sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam thay cho việc thêm bớt các phương pháp.

Có thể thấy, phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.

Lưu ý rằng, phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định. Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai. Nghĩa là phương pháp thặng dư để định giá các bất động sản hình thành trong tương lai, chuyển mục đích sử dụng đất…, chính là phần xác định chênh lệch địa tô của lô đất khi nó được thay đổi mục đích sử dụng. Đây là phần cực kỳ lớn mà Nhà nước thất thu trong suốt thời gian vừa qua

Cần giữ phương pháp thặng dư vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Tất nhiên, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường và đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.

Ở đây chúng ta cần hiểu rõ nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp và sát với giá trên thị trường, có thể được nói đến là: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập.

Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập (Phương pháp thu thập thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm..., Phương pháp thặng dư: Các loại và mức ước tính chi phí như suất vốn đầu tư, dự phòng, lãi vay, lợi nhuận...); Chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường.

Quản lý giao dịch đất đai

Rõ ràng, liên quan đến thông tin dữ liệu đầu vào, đây là vấn đề quyết định cho việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không. Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, và nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

Trước 2006, chúng ta bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, và từ đó dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.

Vì vậy, việc cần thiết xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai là rất cần thiết để yêu cầu từ chủ đầu tư, người dân hay cơ quan quản lý cũng cần phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của nhà nước. Khi đó, chúng ta sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.

Từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa. Từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng.

Để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần phải có: Cơ sở pháp lý (Luật, văn bản dưới Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định) minh bạch, rõ ràng tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giả cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh. Theo đó, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.