Không nên bỏ phương pháp thặng dư tính giá đất

DIỆU HOA - PHƯƠNG THANH thực hiện• 25/07/2023 06:00

Phương pháp thặng dư đã được khẳng định trên thế giới, được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá. Loại bỏ phương pháp thặng dư là một hướng điều chỉnh sai lầm về lý thuyết.

>>Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất: Sai lầm cả về khoa học và thực tiễn

TS Tô Văn Trường – Chuyên gia độc lập về tài nguyên và môi trường

Đó là chia sẻ của TS Tô Văn Trường – Chuyên gia độc lập về tài nguyên và môi trường về quy định chi tiết phương pháp định giá đất tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

- Ông đánh giá như thế nào về các phương pháp định giá đất hiện nay?

Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về xác định giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất đều không nêu rõ khái niệm, định nghĩa về phương pháp xác định giá đất cụ thể để phân biệt với Bảng giá đất.

Theo quy định tại Nghị định số 44/014/NĐ-CP và hướng dẫn về xác định giá đất tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT có 5 phương pháp xác định giá đất. Trong đó phương pháp hệ số điều chỉnh xác định thực hiện quy định xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất. Trong 5 phương pháp xác định giá đất, chỉ có phương pháp hệ số điều chỉnh là không thực hiện so sánh, điều chỉnh theo yếu tố hình thành giá trên cơ sở căn cứ thông tin kỹ thuật đặc trưng của thửa đất cụ thể.

Mặt khác, thuật ngữ “tập trung vào một khoảng giá” rất không rõ nghĩa và có thể hiểu là thể hiện mức giá đại diện (có giá trị như khoảng giá) để áp dụng cho việc tính giá đất của tuyến đường hoặc vùng giá trị như Bảng giá đất mà không căn cứ vào các đặc điểm cơ bản vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,… để có thể so sánh cặp.

Tuy nhiên, nếu xét đến đối tượng áp dụng phương pháp xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh, việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ cần có thông tin của 3 thửa đất so sánh và chia bình quân để xác định giá đất giống như hướng dẫn xây dựng Bảng giá đất, sự khác biệt là thêm bước chia cho Bảng giá đất để xác định hệ số áp dụng cho các thửa đất còn lại từng vị trí.

>>Cân nhắc phương pháp định giá đất

- Việc áp dụng như vậy có tạo thêm “rào cản” cho định giá đất, thưa ông?

Việc áp dụng như vậy sẽ không đảm bảo tính chính xác nếu các thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá có khác nhau về hình dáng hình dáng, diện tích, kích thước,… và không thể so sánh cặp theo đặc tính riêng có của đất đai tương tự như phương pháp so sánh trực tiếp.

Trên cơ sở lý thuyết và thực tiễn như vậy, Ban soạn thảo Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần xác định tách Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không phải là một trong các phương pháp giá đất cụ thể, khi áp dụng phương pháp trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi cần nêu rõ đối tượng áp dụng phương pháp riêng để phù hợp với đặc điểm của đối tượng điều chỉnh.

Như vậy, các đối tượng điều chỉnh thuộc điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của áp dụng 1 trong 4 phương pháp xác định giá đất cụ thể gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Đối với đối tượng điểm đ Điều 114 để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nên sử dụng Bảng giá đất hoặc phương pháp hệ số điều chỉnh; không nên quy định chung vào nhóm phương pháp xác định giá đất cụ thể do không phù hợp với đặc điểm trong kỹ thuật tính toán (lý thuyết) cũng như thực tiễn.

Hiện nay, có nhiều ý kiến đề nghị quy định phương pháp định giá đất được nêu cụ thể trong Luật Đất đai mà không giao cho Chính phủ ban hành sẽ rất phức tạp nếu quy định áp dụng phương pháp định giá đất vào từng trường hợp, đối tượng cụ thể.

Phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ phù hợp với việc ban hành Bảng giá đất có giá trị trong 5 năm, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) quyết định bảng giá đất phải xây dựng hàng năm thì không nên duy trì phương pháp này vì kết quả của phương pháp này chính là Bảng giá đất hàng năm rồi.

Tại khoản 4, Điều 158 của Dự thảo Luật đất đai lấy ý kiến đóng góp tháng 6/2023 đã loại bỏ phương pháp Thặng dư, tuy nhiên vẫn giữ nguyên phương pháp hệ số điều chỉnh. Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định không quy định rõ các phương pháp thẩm định giá có phải là “Phương pháp xác định giá đất” có phải là “Phương pháp xác định giá đất cụ thể” hay không.

Tuy nhiên, nếu Bảng giá đất được xác định hàng năm theo Điều 159, Dự thảo lấy ý kiến tháng 6/2023 thì việc giữ phương pháp Hệ số điều chỉnh là không cần thiết trong khi loại bỏ phương pháp Thặng dư là một hướng điều chỉnh sai lầm về lý thuyết.

- Ông có kiến nghị nào cho việc xây dựng các phương pháp định giá đất?

Phương pháp Thặng dư là phương pháp áp dụng để xác định giá trị tiềm năng phát triển của một thửa đất hay còn gọi là Dự án dựa trên các thông tin quy hoạch, mục đích sử dụng đất cụ thể.

Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển

Khác với phương pháp Thu nhập là xác định giá đất khi bất động sản đã hoàn thành đầu tư, đã phát sinh doanh thu thực tế, việc ước tính giá đất hay hiệu quả đầu tư của bất động sản chỉ bao gồm rủi ro của thị trường khai thác, không xác định rủi ro trong quá trình đầu tư khi dự án mối được phê duyệt trên quy hoạch. Phương pháp thặng dư đã được khẳng định trên thế giới, được sử dụng rộng rãi trong hoạt động thẩm định giá.

Phương pháp thặng dư thuộc cách tiếp cận từ thu nhập, việc loại bỏ phương pháp thặng dư với lý do: Mức độ chính xác của phương pháp này dựa trên doanh thu ước tính và kết quả luôn thấp hơn phương pháp Thu nhập cho thấy đang có sự nhầm lẫn cơ bản về tỷ suất vốn hoá (Phương pháp Thu nhập) và hệ số chiết khấu (Phương pháp Thặng dư) khi quy đổi giá trị của bất động sản hay Dự án trong tương lai về thời điểm hiện tại và kết quả tính toán của phương pháp thu nhập cũng phụ thuộc vào khả năng dự báo, nhận định thị trường tương tự như phương pháp Thặng dư.

Nếu xác định Bảng giá đất được lập hàng năm đề nghị loại bỏ phương pháp xác định giá đất theo phương pháp Hệ số điều chỉnh và duy trì phương pháp Thặng dư như tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và thế giới vẫn đang sử dụng để tính giá đất của các thửa đất, Dự án có sử dụng đất theo quy hoạch phát triển, đã được phê duyệt.

- Xin cảm ơn ông!