Quy định về quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài chưa phù hợp

>> Điểm mới đáng chú ý tại Luật Nhà ở 2023

Trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản trả lời Công văn số 741/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023 (phiên bản 15/3/2024) (Dự thảo).

Cụ thể, về việc quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam (Điều 7), VCCI cho biết, theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở 2023, Điều 5 Dự thảo, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi tòa chung cư (không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà trong trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà).

Như vậy, đối với tòa nhà chung cư, chủ đầu tư sẽ biết được số lượng căn hộ được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Và việc bán căn hộ chung cư cho các đối tượng này giữa các tòa nhà chung cư trong phạm vi địa phương không ảnh hưởng đến nhau.

Đối với nhà ở riêng lẻ, tổng số lượng sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài của các dự án trong khu vực (10.000 dân) có sự ảnh hưởng đến nhau, vì chịu sự khống chế không được vượt quá 250 căn, nếu các dự án đã bán đủ 250 căn rồi, các dự án sau trong khu vực không được phép bán, tặng cho nhà ở riêng lẻ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài nữa.

“Vì vậy, cần có thông tin chung để có thể kiểm soát tổng số lượng nhà ở riêng lẻ bán trong một khu vực”, VCCI góp ý.

>> Luật mới sẽ tác động thế nào đến người mua nhà?

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 7 Dự thảo quy định trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án nhà ở hoặc đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, cho thuê mua. Sau khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo ngay thông tin trong ngày về địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở.

Theo VCCI, quy định này chỉ áp dụng phù hợp đối với việc bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở riêng lẻ, khi chủ đầu tư cần cung cấp thông tin về các giao dịch cho cơ quan nhà nước, cần kiểm tra số lượng giao dịch đã thực hiện trên địa bàn, khu vực để đảm bảo không vượt quá 250 tổng số lượng căn hộ được phép bán, cho thuê mua, tặng cho.

Đối với việc bán căn hộ chung cư, thủ tục kiểm tra thông tin trước khi ký hợp đồng giao dịch là không cần thiết, vì bản thân chủ đầu tư đã xác định được số lượng căn hộ được phép bán trong mỗi tòa chung cư của mình và số lượng căn chung cư được bán trong khu vực không bị khống chế về tổng số lượng.

Để đảm bảo sự phù hợp và giảm thủ tục cho nhà đầu tư, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định điểm a, b khoản 2 Điều 7 Dự thảo áp dụng đối với các giao dịch nhà ở riêng lẻ. Đối với giao dịch nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo về tổng số căn hộ chung cư đã bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo định kỳ thay vì phải thông báo ngay thông tin trong ngày sau khi ký hợp đồng.

Ngoài nội dung đã nêu, góp ý về quy định lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 16), VCCI cũng cho biết, khoản 2 Điều 16 Dự thảo quy định các hình thức lựa chọn chủ đầu dự án xây dựng nhà ở gồm: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.

Theo VCCI, quy định trên là còn thiếu trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành hoặc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư (Điều 250 Luật Đất đai 2024).

“Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung trường hợp trên vào khoản 2 Điều 16 Dự thảo”, VCCI góp ý.

Ngoài những nội dung này, tại văn bản góp ý, VCCI cũng đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét, cân nhắc một số quy định liên quan đến: Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng; Bàn giao nhà chung cư (Điều 25); Việc đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở của cá nhân (Điều 40); Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân cho phát triển nhà ở (Điều 42); Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ (Điều 43); Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.