Luật Nhà ở sửa đổi và những quy định cần cân nhắc

>>> Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi

Với 85,63% đại biểu Quốc hội tán thành, Quốc hội vừa thông qua dự án Luật Nhà ở sửa đổi.

Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội và Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2023 là rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Khẳng định Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.

Bên cạnh mặt tích cực là chủ đạo thì Luật Nhà ở 2023 cũng còn một số quy định cần được Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục cân nhắc xem xét, có thể nên được thêm, bớt đôi chút hoặc bổ sung khi có điều kiện, cụ thể: Chưa quy định chính sách hỗ trợ cho khoảng trên dưới 100.000 chủ nhà trọ với hàng trăm nghìn phòng trọ cho thuê trong cả nước đã và đang giải quyết chỗ thuê trọ cho hàng triệu công nhân, người lao động.

Đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép vận dụng chính sách đối với chủ nhà trọ được vay ưu đãi để xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà ở là nhà trọ cũng là “nhà ở riêng lẻ” của cá nhân, hộ gia đình theo quy định tại Điều 110, Điều 111 Luật Nhà ở 2023 hoặc xem xét giảm mức thuế khoán 7% doanh thu hiện nay về mức 5% thì hợp lý hợp tình hơn.

>>> Luật Nhà ở (sửa đổi): Bớt “giấy phép con” cho doanh nghiệp

Điểm c khoản 8 Điều 3 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở không phù hợp thực tế và cũng không cấm được hoạt động cho thuê nhà, thuê căn hộ chung cư dạng kinh doanh lưu trú du lịch theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng chia sẻ phòng thuê (Airbnb) đang được sử dụng rất phổ biến trong nước và thế giới, nên quy định “nghiêm cấm” này khó thực thi trên thực tế, nên quản lý chặt chẽ thì tốt hơn. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng có bất cập về phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 do Điều 58 Luật Nhà ở 2023 không còn quy định sở hữu nhà ở có thời hạn (không phải là sở hữu nhà chung cư có thời hạn) theo thời hạn sử dụng đất hoặc theo giao kết, thỏa thuận của hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn như khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 đã quy định trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở.

Khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ và tại khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.

Điều 39 về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở thương mại và Điều 145 về hội nghị nhà chung cư chưa quy định về hội nghị nhà chung cư lần đầu và đều chưa quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải phối hợp với UBND cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Tuy nhiên, có thể căn cứ khoản 13 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải thực hiện “nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật” nên đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thống nhất để Chính phủ quy định tại văn bản dưới luật.

HoREA nhấn mạnh, Luật Nhà ở 2023 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2025, vì vậy đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội, chỉnh trang tái phát triển đô thị.