6 nội dung chỉnh lý mới nhất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

>>> Xây dựng, cải tạo chung cư cũ: Lời giải nào thỏa đáng?

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đa số đại biểu Quốc hội và ý kiến thống nhất giữa Thường trực Ủy ban Pháp luật với cơ quan chủ trì soạn thảo và các cơ quan hữu quan, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã được tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn.

Thứ nhất, chỉnh lý Điều 57 về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để khắc phục các tồn tại, hạn chế thời gian qua, tăng cường quản lý chặt chẽ nhưng vẫn bảo đảm đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người dân đối với loại hình nhà ở này.

Thứ hai, quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê tại khoản 4 Điều 80.

Thứ ba, chỉnh lý quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành để bổ sung quyền được xây dựng cả nhà ở thương mại trong quỹ đất 20% của tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án.

Tuy nhiên, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này theo quy định của pháp luật về đất đai để vừa thu hút đầu tư, vừa quản lý chặt chẽ nguồn thu NSNN.

Thứ tư, quy định xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp tại Điều 94; không quy định về nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp.

Thứ năm, bổ sung khoản 3 Điều 95 về việc Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp phải được Ban quản lý khu công nghiệp chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư.

Thứ sáu, một số nội dung chính sách lớn khác đã được thống nhất tiếp thu, chỉnh lý như thể hiện trong dự thảo Luật.

>>> Quốc hội xem xét thông qua các "luật đinh" của thị trường bất động sản

Trong một số vấn đề lớn xin ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trường hợp Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua tại kỳ họp thứ sáu, trước Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đề nghị thống nhất ngày có hiệu lực của Luật Nhà ở và Luật Đất đai là từ ngày 1/1/2025.

Ủy ban Pháp luật đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉ đạo việc tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm tính thống nhất với các nội dung chính sách của Luật Nhà ở (sửa đổi).

Đối với một số vấn đề chính sách khác của Luật Đất đai liên quan đến Luật Nhà ở phải xin ý kiến cấp có thẩm quyền hoặc cần tiếp tục thảo luận, cho ý kiến mới có phương án chỉnh lý, Thường trực Ủy ban Pháp luật đề nghị cho phép tiếp thu theo hướng Luật Nhà ở không quy định cụ thể mà dẫn chiếu thực hiện theo Luật Đất đai để bảo đảm thận trọng, chặt chẽ.

Chủ tịch Quốc hội cho biết vừa qua số lượng tham gia cho dự án luật này cũng khá đông. Sau phiên họp đã có quá trình nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật rất là công phu. Cho đến nay, cơ bản tiếp thu, đạt được sự đồng thuận cao của các cơ quan, tổ chức liên quan.

Gợi ý các vấn đề thảo luận, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ. Một là các nội dung chính đã được tiếp thu, chỉnh lý, trong đó, một số nội dung qua thảo luận nhận được sự đồng thuận của đa số đại biểu Quốc hội như quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người lao động tại Khoản 4 Điều 80; Điều 94 về nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp quy định mở nhưng có kiểm soát từng bước; quy định về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (chung cư mini) với tinh thần tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở nhưng không hợp thức hóa sai phạm…. 

Hai là một số vấn đề lớn xin ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Về nhà ở thuộc tài sản công Điều 13, quản lý, sử dụng tài sản ở nhà ở thuộc tài sản công Điều 125, Chủ tịch Quốc hội đề nghị xem xét cho ý kiến về  phương án xử lý của Ủy ban Pháp luật và cơ quan chủ trì soạn thảo. Về bổ sung đối tượng thuê nhà ở công vụ tại Điều 45. Về hiệu lực thi hành sớm hơn của nội dung về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở, hiệu lực thi hành của Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Ngoài ra, qua nghiên cứu dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội nhận thấy có một số nội dung đề nghị các cơ quan cho ý kiến thêm như quy định về các hành vi bị nghiêm cấm tại khoản 7 Điều 3: “Cấm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư v.v”. Có một số ý kiến cho rằng là việc cấm ủy quyền ở đây cần phải có rà soát, cân nhắc kỹ vì có thể chưa phù hợp với quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Do đó, đề nghị các cơ quan nghiên cứu rà soát lại nội dung này tránh việc có thể ảnh hưởng đến quyền của chủ đầu tư và tạo ra rào cản trong khi thực hiện giao dịch nhà ở trên thị trường. Có thể quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để ủy quyền.

Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị xem xét tính khả thi của quy định về Cưỡng chế bàn giao Quỹ bảo trì nhà chung cư tại Điều 154. Nghiên cứu thêm những nội dung này về hợp đồng mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư và người mua tại khoản 4 Điều 191 có quy định trách nhiệm Bộ Xây dựng trong việc quy định nội dung mẫu hợp đồng…Đồng thời rà soát một số nội dung khác về kỹ thuật văn bản, về chức năng quản lý nhà nước, điều khoản chuyển tiếp.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng nêu quan điểm cá nhân về việc bố trí nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, theo đó cần điều chỉnh về khái niệm và thuật ngữ, có thể bố trí khu lưu trú nhưng phù hợp với điều kiện về môi trường, an toàn, theo quy hoạch. Việc sử dụng cụm từ “trong khu công nghiệp” sẽ dẫn tới cách hiểu lầm, là bố trí cho nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp.

Về chính sách nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng khẳng định, cần tiếp tục nghiên cứu, cân nhắc quy định về 20% diện tích nhà ở thương mại trong khu nhà ở xã hội. Mặc dù quy định như vậy nhằm thu hút nguồn lực đầu tư xã hội hóa những cũng xuất hiện một số vấn đề bất hợp lý phát sinh trong quá trình thực hiện.