Sàng lọc nhà đầu tư tham gia đấu giá đất: Không công bằng với doanh nghiệp mới

>> Vi phạm trong đấu giá đất: Băn khoăn chế tài xử phạt

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM

Cụ thể, tại điểm b, Điều 17a quy định: Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện, trong đó có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Góp ý bổ sung về Dự thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM kiến nghị Điều 17a chỉ quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá “có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất” đối với tổ chức đã hoạt động trên 12 tháng; quy định điều kiện “có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi” đối với tổ chức mới thành lập dưới 12 tháng; hoặc quy định điều kiện “có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi” áp dụng cho tất cả các tổ chức.

Ông Châu cho rằng quy định trên sẽ dẫn đến loại bỏ tất cả các tổ chức mới thành lập. Bên cạnh đó kể cả các doanh nghiệp nước ngoài mới thành lập cũng sẽ không đáp ứng được điều kiện này nên không được tham gia đấu giá, sẽ làm hạn chế “đầu vào”, làm giảm số lượng tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo HoREA, quy định điều kiện trên cũng không thống nhất, không phù hợp với khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai 2013. Mặt khác, không nên mặc định doanh nghiệp mới thành lập thì yếu năng lực hoặc không có kinh nghiệm, bởi lẽ chủ doanh nghiệp mới thành lập vẫn có thể là người dày dạn kinh nghiệm hoặc doanh nghiệp có cán bộ, chuyên gia có nhiều kinh nghiệm đã thực hiện các dự án tương tự.

Dẫn chứng từ trường hợp đấu giá đất Thủ Thiêm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng các khu đất đều đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình...

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Đất đai sẽ loại bỏ tất cả các tổ chức mới thành lập được đấu giá đất.

Do đó, nhà đầu tư tham gia đấu giá hoàn toàn có thể lập báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án tại các lô đất trên và đơn vị tư vấn xây dựng độc lập có thể thẩm tra, thẩm định tính khả thi, nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn toàn có thể lựa chọn áp dụng phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất” dể lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, có phát sinh “bất cập” do Luật Đất đai 2013 đã bỏ phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất” nên không thống nhất, không đồng bộ với Luật Đấu thầu 2013 và Luật Nhà ở 2014 đều có quy định phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư.

Theo ông Châu chỉ nên quy định điều kiện tổ chức tham gia đấu giá “có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất” đối với tổ chức đã hoạt động trên 12 tháng; còn đối với tổ chức mới thành lập dưới 12 tháng có thể quy định điều kiện “có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi”.

"Hoặc chỉ quy định điều kiện “có Báo cáo khả thi đầu tư xây dựng dự án khu đất đấu giá được đơn vị tư vấn đầu tư độc lập thẩm định tính khả thi” áp dụng cho tất cả các tổ chức, để tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất" - Chủ tịch HoREA kiến nghị.