Sửa Luật Đất đai: Động lực phát triển bền vững thị trường bất động sản

DIỆU HOA• 16/01/2024 12:32

Bên lề Kỳ họp bất thường lần thứ 5 - Quốc hội khóa XV, VARs nhận định khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn.

>>Sửa Luật Đất đai: Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sẽ giải quyết nhiều vấn đề mấu chốt của thị trường bất động sản.

Luật đất đai sửa đổi đang thu hút rất nhiều sự quan tâm của đông đảo người dân, đặc biệt là những người đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Bởi lẽ, theo thống kê, có đến 70% các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý.

Mặc dù Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua. Nhưng rất nhiều điểm mấu chốt được cho là vẫn phải đợi thêm Luật Đất đai sửa đổi.

Đảm bảo quyền và lợi ích cho người dân, doanh nghiệp

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), hiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm” là hoàn toàn đúng đắn.

Trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, các quy định về thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được sửa đổi theo hướng bảo vệ quyền và lợi ích của người dân. Bên cạnh đó, việc khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì “thu một lần” là một quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Như VARS đã chia sẻ trước đó, việc quy định thu tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Tuy nhiên, theo VARs, để đảm bảo tính chủ động cho doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu- chi cho an toàn và hợp lý cũng là điều hết sức quan trọng. Phải có các quy định cụ thể, rõ ràng về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, cũng như các phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn.

Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng “lo lắng”, “tâm lý hên xui”, hoặc thậm chí phải xác lập quỹ dự phòng lớn. Khiến mục tiêu giảm áp lực tài chính không những không đạt được, lại gây ra tâm lý “hoang mang”, “vô định” cho doanh nghiệp.

>>Sửa Luật Đất đai: Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?

Nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Theo như nội dung sửa đổi trong luật đất đai thì việc tiếp cận đất đai sẽ được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Cơ hội là công bằng và bình đẳng cho tất cả các đối tượng. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

VARs nhận định, cách làm này sẽ khiến các doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc “sang tay” kiếm chênh lệch sẽ không còn “đất làm ăn”. Các doanh nghiệp “làm thật” sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống.

Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực. Để có thể làm được như vậy cần có các quy định rất cụ thể cùng với quy trình thực hiện chặt chẽ. Nếu không e rằng vẫn mang tính “hình thức” là chủ yếu.

Giá đất theo giá thị trường: Khó nhưng cần quyết tâm

Theo VARs, một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra một áp lực rất lớn đối với ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, trong Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước vẫn quyết tâm thực hiện nhằm đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân. Điều này chứng tỏ một sự “dũng cảm”, quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, Nhà nước nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng. Đây là một điểm hết sức đáng ghi nhận.

Việc định giá đất theo cơ chế thị trường đòi hỏi quyết tâm rất lớn từ phía Chính phủ, Nhà nước

Về các băn khoăn xoay quanh việc nên hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở”, VARs cũng cho rằng việc quy định muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở sẽ vô hình chung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực “xa xôi, ít dân cư”, điều mà rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực “lõi” đang ngày càng khan hiếm.

Tuy nhiên, nếu không có quy định kiểm soát chặt chẽ, để “mở hẳn” cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây “loạn”. Luật Đất đai sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Theo đó, nhóm các dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Đối với các dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.

Theo VARS, quy định này là phù hợp, vừa không cứng nhắc, tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung, vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Tránh các trường hợp “gom đất”, gây nguy cơ “sốt đất ảo”, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Nhưng, quy định này chỉ đạt được mục đích, khi việc quy định về cách phân loại phải thật sự rõ ràng, cụ thể và phù hợp. Nếu không sẽ xuất hiện các nguy cơ gây rối. Thậm chí vô hình chung tạo kẽ hở mới cho cơ chế “xin-cho”. Nếu không tính kỹ đến các vấn đề liên quan, rất có thể sẽ tạo ra “một nhóm đối tượng ưu tiên” khó xác định và nhiều điểm bất hợp lý tương tự “nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” như thời gian vừa qua.

Ngoài ra, sau Luật Đất đai sửa đổi, Luật Thuế về sử dụng đất đai sẽ sớm được xem xét, thông quá theo hướng điều tiết các nhóm lợi ích, nhằm đảm bảo tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn và minh bạch

Việc đảm bảo tối đa quyền lợi, lợi ích hợp pháp cho người dân trong việc sử dụng đất đai cũng sẽ gắn liền với việc quy định trách nhiệm một cách chính xác hơn, công bằng hơn. Theo đó, mức thuế áp cho người dân khả năng cao sẽ không được “đánh đồng” nữa. Mức thuế sẽ được nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng phân mức rõ ràng.

Ngoài ra, các vấn đề về đánh thuế đối với bất động sản giá trị cao, với người sở hữu nhiều bất động sản…cũng sẽ được xem xét và nghiên cứu nhằm đưa “thuế” trở thành “công cụ” hữu ích điều tiết thị trường.

VARs hi vọng rằng, với sự làm việc hết sức tập trung và tích cực, cùng các trao đổi theo hướng cởi mở, rõ ràng của các Đại Biểu Quốc Hội sẽ góp phần giúp dự án Luật Đất đai sửa đổi được hoàn thành đạt chất lượng cao nhất, góp phần giải quyết được tối đa các vướng mắc, tồn đọng gây tắc nghẽn cho thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua.