Tập trung gỡ vướng pháp lý để "khơi thông" thị trường bất động sản

>> Gỡ vướng thực hiện dự án bất động sản trong tháng 4/2023

Thống kê cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục xu hướng trầm lắng trong quý I/2023, nhiều ý kiến cho rằng, pháp lý và nguồn vốn đang là vấn đề khiến thị trường bất động sản ách tắc. Vì vậy, để gỡ vướng cho thị trường này, cần tập trung vào các rào cản chính sách.

Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, thị trường bất động sản là một động lực quan trọng của nền kinh tế xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu, cũng như tác động đến an sinh xã hội. Tuy nhiên, thị trường này đang gặp nhiều vướng mắc.

Tập trung vào 3 vướng mắc chính, TS. Lực cho rằng, đầu tiên là pháp lý. Đây là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện nay, bởi quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu đồng bộ...

“Ví dụ, chưa có sự nhất quán giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản về việc cho phép người nước ngoài mua hoặc sở hữu quyền sử dụng đất/bất động sản”, TS. Lực dẫn chứng.

Bên cạnh đó, cũng theo TS. Cấn Văn Lực, quy định pháp lý nhiều khi cũng chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc nhiều dự án...

“Hay như quy định xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án còn chưa được nhất quán thực hiện tại các địa phương... Bên cạnh đó, là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy của một bộ phận không nhỏ cán bộ, đã làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án bất động sản trong thời gian qua”, TS. Lực nhấn mạnh.

>> Gỡ khó bất động sản, hoá giải nút thắt trái phiếu doanh nghiệp

Về vấn đề thứ hai, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, đó là vấn đề cung - cầu và giá cả. Bởi do vướng pháp lý nên trong thời gian qua, rất ít dự án được phê duyệt kịp thời. Thực tế này dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân.

Tiếp đến, là khó khăn về nguồn vốn đối với thị trường bất động sản, trong khi từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam sẽ cần khoảng 800.000 tỷ đồng đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng…

Trước hàng loạt khó khăn đã nêu, theo TS. Cấn Văn Lực, Nhà nước, Chính phủ cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotels, officetels; thực hiện tốt Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030…

Đồng thời, cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản; có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp.

“Đặc biệt, Chính phủ cần sớm có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản”, TS. Lực đề xuất.

Đồng tình với quan điểm của TS. Cấn Văn Lực, TS. Nguyễn Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cũng nhấn mạnh, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý, vì vậy phía Nhà nước cần có những động thái mạnh mẽ hơn nữa.

Theo TS. Nguyễn Xuân Nghĩa, cần yêu cầu các chính quyền địa phương rà soát lại quy hoạch đất đai liên quan đến thị trường bất động và giải quyết dứt điểm, nhanh chóng các vấn đề về thủ tục cho các dự án.

Cụ thể là định giá đền bù giải phóng mặt bằng; định giá thuế quyền sử dụng đất; đấu thầu… Cần phải làm nhanh để các dự án nhanh chóng được khởi công xây dựng. Bên cạnh đó, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, để tránh hoang mang và khiến tình hình trở nên xấu hơn.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, để giải quyết triệt để vấn đề thị trường bất động sản hiện nay, các cơ quan quản lý Nhà nước cần vào cuộc xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn; nhất là với nhà ở xã hội bởi đây là sản phẩm này sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng.

Bên cạnh đó, cũng cần xây dựng và sớm ban hành các quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các nhà đầu tư, trong đó có các khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư; và có nghị định ngắn có tính chất cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án,… Để đẩy nhanh việc đưa dự án mới tham gia thị trường, tạo nguồn cung bền vững.