Thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2

Nghị quyết 19-NQ/TW và Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng đều xác định phải đổi mới sắc thuế về sử dụng đất và tài sản gắn liền theo hướng đánh thuế cao vào những trường hợp đầu cơ, tích trữ BĐS, để hoang hóa, không đưa vào sử dụng.

Nhiều hệ lụy

Kể từ 2008 đến nay, Bộ Tài chính có ít nhất là 5 lần lấy ý kiến về các phương hướng xây dựng Luật Thuế tài sản (BĐS), nhưng lần lấy ý kiến nào cũng chỉ gây ồn ã trên công luận, rồi lại rơi vào im lặng.

So sánh với các nước, thuế đối với đất đai và tài sản đầu tư trên đất của Việt Nam vẫn rất lạc hậu, so ngay với các quốc gia thuộc hiệp hội Đông Nam Á. Thuế tài sản của Việt Nam chỉ chiếm 0,034% GDP, trong khi đó thuế này của Indonesia chiếm 0,42%, của Thái Lan chiếm 0,25%, của Philippines chiếm 0,84%. So với các nước thuộc Tổ chức Hợp tác kinh tế và phát triển OECD, thuế tài sản của nhóm các nước G7 đều đạt từ 1% tới 4% GDP...

Như vậy, thuế tài sản tại Việt Nam chỉ bằng khoảng 7% của nhóm các nước phát triển trung bình thuộc Hiệp hội ASEAN, chỉ bằng khoảng 1,6% mức trung bình của nhóm các nước OECD, và chỉ bằng khoảng 1% của các nước thuộc nhóm G7.

Hiệu quả của một hệ thống thu trong đó có thuế tài sản thấp cho thấy có các hệ lụy xấu như: Mọi người dân đều muốn trữ tiền tiết kiệm vào BĐS, không động viên được tiền từ dân vào đầu tư sản xuất, kinh doanh.

Hiệu suất sử dụng đất rất thấp. Đất để hoang hóa nhiều, các khu đô thị không có người ở vẫn gọi là đô thị “ma” xuất hiện ở nhiều nơi, các dự án “treo” có đất rồi nhưng không triển khai dự án hoặc triển khai chậm trở nên phổ biến. Tình trạng đầu cơ đất đai tăng lên làm giá cả BĐS tăng cao, vừa làm nền kinh tế có năng lực cạnh tranh thấp, vừa gây khó khăn cho giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thị trường BĐS không ổn định, lúc nóng lên quá nhanh và lúc rơi vào đóng băng cũng quá nhanh. Thực tế cho thấy thị trường BĐS nước ta đóng băng trong giai đoạn 2003 - 2006, sốt giá mạnh trong giai đoạn 2007 - 2008, rồi lại rơi vào đóng băng trong giai đoạn 2009 - 2013, phục hồi và phát triển trong giai đoạn 2014 - 2018, giảm sâu cung từ 2018, sốt giá từ 2020 và lại đang đứng yên từ 2022 do gần như không có cung. Hiện nay, dự án treo rất nhiều, dự án nằm chờ phê duyệt cũng nhiều nhưng không thể phê duyệt.

[  Bộ luật Dân sự hoặc Luật phòng chống tham nhũng cần có quy định chi tiết về trách nhiệm giải trình nguồn gốc đồng tiền mua các BĐS đang sử dụng. ]

Công bằng và bình đẳng

Một nguyên tắc đã được rút ra từ thực tế quản lý là ở đâu thuế sử dụng đất cao thì giá đất thấp, và ngược lại ở đâu thuế sử dụng đất thấp thì giá đất cao. Ở Việt Nam giá đất khá cao, để giảm giá đất chỉ có cách duy nhất là tăng thuế sử dụng đất. Mặt khác, ở đâu thuế chuyển quyền cao thì rủi ro lớn trong giao dịch BĐS, và ngược lại ở đâu thuế chuyển quyền thấp thì bảo đảm được an toàn trong giao dịch BĐS.

Ở Việt Nam, cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ đều ở mức không thấp, tức là còn rủi ro đang tồn tại trong giao dịch BĐS. Để tăng mức an toàn, minh bạch cho thị trường BĐS, cách duy nhất là giảm cả thuế chuyển quyền và phí trước bạ, nhất là tại khu vực nông thôn..

Như vậy, cần phải đổi mới toàn diện Luật Thuế BĐS theo định hướng: Nâng dần tỷ suất thuế cơ bản từ mức hiện hành 0,03% lên mức khoảng 1% trên giá trị BĐS phù hợp giá trị thị trường theo một lộ trình xác định trên nguyên tắc đảm bảo sự đồng thuận xã hội; Có sắc thuế đánh vào giá trị BĐS tăng thêm không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại dựa trên nguyên tắc đánh thuế thu nhập của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân.

Thuế BĐS cần có mức lũy tiến cao đủ gây tác động tích cực đối với các trường hợp có BĐS nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng đất không đúng tiến độ và sử dụng đất không hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS.

Đối với Thuế thu nhập từ chuyển quyền BĐS, cần đổi mới theo hướng: Xem xét miễn hoặc giảm đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn nhằm mở rộng khu vực các giao dịch chính thức; Quy định mức thuế lũy tiến cao đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng rồi tiếp tục chuyển nhượng ngay trong thời gian ngắn nhằm ngăn ngừa tình trạng sốt đất cục bộ tại các khu vực có quy hoạch phát triển đô thị.

Việt Nam có một khác biệt khá lớn so với các nước khác là thu nhập của người lao động quá thấp, nội dung của đồng lương gần như không có phần để chi phí cho chỗ ở. Chính vì vậy, mọi cải cách về thuế BĐS đều rất nhạy cảm từ phía nhân dân, nếu đề án luật thuế này không làm rõ việc không tăng thuế đối với đối tượng nào và tăng thuế đối với đối tượng nào.

Từ văn bản Luật Thuế BĐS tới triển khai thực hiện được trên thực tế còn một khoảng cách khá xa. Để thực hiện được sắc thuế BĐS, chúng ta cần một hệ thống hành chính BĐS và hành chính thuế phù hợp, bảo đảm minh bạch, được cập nhật, và được kết nối với nhau.