Thị trường thứ cấp nhìn từ Condotel

Cũng như mọi loại thị trường, đứng sau mỗi vụ mua bán bất động sản đều có người bán và người mua, có người không bán cũng không mua, nhưng không hoàn toàn ngoài cuộc. Song, nếu “phân loại” cụ thể chỉ có hai đối tượng đó là những người chỉ bán hoặc chỉ mua và những người lúc mua, lúc bán theo thời điểm.

Nhóm thương nhân mua, bán theo thời điểm chính là nhà đầu tư thứ cấp. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường coi trọng thương mại thì nhà đầu tư thứ cấp chính là xung lực thổi hồn vào thị trường, làm cho thị trường trở nên sôi động, bộ phận này cũng tạo ra công ăn việc làm không hề ít - gọi là môi giới bất động sản.

Sự xuất hiện nhà đầu tư thứ cấp cũng chỉ đáp ứng nhu cầu thực tế, phân công lao động xã hội. Nó cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam không còn sơ khai mà đã từng bước hoàn chỉnh tạo thành một hệ thống hữu cơ.

Mặc dù là đầu tư thứ cấp nhưng gắn rất chặt với số phận của dự án và biến động thị trường, nói cách khác, mua đi bán lại để hưởng chênh lệch là điều hiển nhiên trong nền kinh tế thị trường: Lời ăn lỗ chịu!

Thị trường thứ cấp có ở mọi nơi, nhưng với điều kiện ở đó có tồn tại thiết chế kinh tế thị trường. Thị trường thứ cấp càng mạnh dòng tiền càng chu chuyển nhanh hơn, là dấu hiệu của một nền kinh tế khỏe mạnh.

Mức độ của thị trường thứ cấp cũng là thước đo để đánh giá tính chất nền kinh tế, nếu thị trường này mạnh thì nền kinh tế thiên về dịch vụ - cũng là xu hướng phát triển mà nhiều quốc gia đang hướng tới.

Nhưng còn một dấu hiệu căn bản để khi nói về trường hợp Condotel khỏi nhầm lẫn. Thị trường thứ cấp là nơi mà các nhà đầu tư giao dịch với nhau, không liên quan đến công ty phát hành sản phẩm.

Ví dụ, nếu bạn đi mua cổ phiếu Facebook, bạn đang thực hiện giao dịch với một nhà đầu tư sở hữu cổ phần trong Facebook khác, còn bản thân công ty Facebook không có bất cứ liên quan gì đến giao dịch này.

Một thị trường thứ cấp lành mạnh là thị trường hoạt động tuân thủ luật pháp, rõ ràng giữa ranh giới “đầu tư” và “đầu cơ”, tôn trọng các quy luật giá cả, giá trị, cung cầu, cạnh tranh…

Sự cố Condotel “vỡ trận” là ví dụ điển hình cho một trường hợp thất bại của nhà đầu tư thứ cấp. Nó có nhiều nguyên nhân, nhưng chung quy lại là thiếu khả năng nghiên cứu dự báo tài chính; bỏ qua các biến động rủi ro toàn cảnh thị trường du lịch thế giới trong tác động của thương mại điện tử và cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung.

Xét cận cảnh, Condotel cam kết lợi nhuận “khủng” dài hạn, đánh vào tâm lý hám lợi của nhà đầu tư. Condotel và các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thuộc nhóm “second home” (căn nhà thứ hai như nhà liền kề, biệt thự biển) được xem là sản phẩm mới, có pháp lý chưa rõ ràng.

Có một thông tin rất quan trọng mà không mấy ai lưu ý liên hệ, đó là công ty du lịch đồ sộ và lâu đời nhất thế giới tại Anh, Thomas Cook vừa phá sản cách đây chưa lâu. Điều đó cho thấy thị trường du lịch thế giới đang ở giai đoạn “chuyển đổi” phương thức hoạt động.

Tại Việt Nam, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2019 tại các địa phương phát triển “nóng” như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh… có 14.047 giao dịch bất động sản thành công, trong đó có tới 94% là nhà ở chung cư và nhà thấp tầng.

Vì vậy, có thể thấy rủi ro từ Condotel không đại diện cho bất cứ xu hướng nào trong thị trường bất động sản, mà nó nằm trong bối cảnh chung. Hiển nhiên nó cũng không là căn cứ để “soi” vào lĩnh vực đầu tư thứ cấp.

Nói cách khác, rủi ro này hoàn toàn thuộc về các chủ thể vận hành trong nền kinh tế thị trường (người mua đi bán lại), nó giống như một phi vụ làm ăn không thành công.

Dĩ nhiên, đây cũng là cơ sở để Nhà nước nghiên cứu khung pháp lý cho nhóm sản phẩm mới của bất động sản nghỉ dưỡng và là bài học cho nhà đầu tư thứ cấp. “Chọn mặt gửi vàng” luôn là nguyên tắc tối thượng; xem xét khả năng sinh lời, kinh nghiệm của chủ đầu tư đứng sau dự án và toàn cảnh thị trường là căn cứ cuối cùng.

Đi du lịch là một trong những chi tiêu xa xỉ của con người, người ta sẽ tập trung lo vấn đề cơm áo gạo tiền, nhu cầu thiết yếu, giáo dục y tế còn đi du lịch sẽ trở thành dịch vụ xa xỉ phẩm và không được quan tâm nhiều như lúc thịnh vượng nữa.