Thu hồi đất cần hài hòa lợi ích

GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ• 04/09/2023 20:00

Mấu chốt vấn đề thu hồi đất nằm ở sự hài hoà về lợi ích của các bên, giữa một bên nhà đầu tư cần đất và một bên là người có đất. Giá đất được xác định phải độc lập và đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Chuyển dịch đất đai, mấu chốt vấn đề nằm ở sự hài hoà về lợi ích của các bên. (Ảnh: Dự án Khu du lịch sinh thái Nam Ô, Đà Nẵng chỉ còn 01 hồ sơp/chưa bàn giao mặt bằng)

Chuyển dịch đất đai, mấu chốt vấn đề nằm ở sự hài hoà về lợi ích của các bên. (Ảnh: Dự án Khu du lịch sinh thái Nam Ô, Đà Nẵng chỉ còn 01 hồ sơ chưa bàn giao mặt bằng)

Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Nội dung còn nhiều băn khoăn là quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79).

Cần có lộ trình minh bạch

Chủ tịch Quốc hội đã có đề nghị không nên gắn việc thu hồi đất với đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà nên tách riêng hai vấn đề để tránh chồng chéo. Cần nghiêm cấm việc vừa "chạy" quy hoạch vừa điều chỉnh mục đích sử dụng đất, vừa ra quyết định thu hồi đất.

Hiện có ba hình thức thu hồi đất. Một là thu hồi đất theo dự án, tức khi có nhà đầu tư, thì nhà nước thỏa thuận địa điểm đầu tư và hai bên thống nhất rồi nhà nước tiến hành thu hồi đất, giải quyết bồi thường tái định cư, giao đất cho nhà đầu tư.
Hai là thu hồi đất theo quy hoạch, thu hồi đất khi chưa có nhà đầu tư và quỹ đất này sau đó được nhà nước chủ động điều hành toàn bộ.

Kiểu thu hồi đất thứ ba đó là, nhà đầu tư với những người có đất thỏa thuận với nhau, tức nhà đầu tư thỏa thuận với tất cả những người có đất. Hiện nay, với dự án nhỏ có thể làm được, nhưng rất khó với dự án lớn. Chính việc khó đạt được thỏa thuận với hình thức thu hồi đất như trên nên chỉ còn hai cách là thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất theo dự án.

Trước đó, Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trở thành nước công nghiệp từ năm 2020, thì một trong những trọng tâm là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch.

Lợi ích của hình thức thu hồi đất theo quy hoạch là rất nhiều, nhưng hệ thống pháp luật hiện nay để thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch lại chưa có, tức chưa có bất kỳ văn bản nào và thậm chí hình thức này có thể dẫn đến trường hợp nếu quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị không khả thi có thể dẫn đến tình trạng thu hồi xong không làm gì cả; hai là tiền đâu để thực hiện bồi thường tái định cư.

Ở các nước, việc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch, là sau khi có quy hoạch và đảm bảo quy hoạch có tính khả thi cao, thì nhà nước sẽ bán quyền phát triển. Khi đó, tất cả những ai muốn vào, thì phải góp một phần vốn, thì mới được tham gia đấu thầu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại nơi được quy hoạch.

Rồi từ đó đấu giá đất các thứ, thu được lợi nhuận, thì cấp tiền còn dư dùng vào việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho khu tiếp theo.

Ở nước ta, Đà Nẵng là thành phố khá thành công khi áp dụng phương thức này. Thành công của Đà Nẵng là lồng việc quy hoạch đô thị gắn với thu hồi đất và tái định cư, người dân cảm thấy thỏa mãn với nơi tái định cư mới. Đà Nẵng không hề tốn tiền vào bồi thường, mà chủ yếu bồi thường bằng đất thông qua việc bố trí lại tái định cư, quy hoạch lại đô thị. Tôi cho rằng đây là một cơ chế tốt.

Hài hòa lợi ích

Chung quy lại, trong câu chuyện chuyển dịch đất đai, mấu chốt vấn đề nằm ở sự hài hoà về lợi ích của các bên, giữa một bên nhà đầu tư cần đất và một bên là người có đất. Giá đất được xác định phải độc lập và đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.

Đồng thời cần làm rõ hơn khái niệm thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Để khắc phục những bất cập hiện nay, Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liệt kê cụ thể hàng trăm trường hợp, trong đó có các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như: Xây dựng công trình công cộng, công trình sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp và công trình cơ sở, tiện ích hạ tầng kỹ thuật; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp.

Việc sửa đổi luật nhằm thể chế hóa được yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, cũng như đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn thời gian qua và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Đây là việc khó, nên việc còn có nhiều ý kiến khác nhau cũng là điều dễ hiểu.