Ba điểm trọng yếu định hình tầm nhìn thuê văn phòng

>>> Biến động tỷ lệ lấp đầy văn phòng toàn cầu

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội Q2.2023 của Savills Việt Nam chỉ ra, bất chấp sự phát triển mạnh mẽ trong đại dịch và trong năm 2022, các công ty công nghệ thông tin (CNTT) trên khắp Đông Nam Á, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp công nghệ, đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ tăng trưởng nóng.

Tại Hà Nội, một số doanh nghiệp CNTT đã buộc phải thu nhỏ diện tích thuê, hoặc thậm chí trả lại mặt bằng trước thời hạn. Xét về 6 tháng đầu năm 2022, tổng số lượng giao dịch trong phân khúc văn phòng cho thuê được dẫn đầu bởi lĩnh vực CNTT. Tuy nhiên, trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2023, con số này giảm chỉ còn một nửa. 

Số liệu trong nghiên cứu tiếp tục cho biết, dẫn đầu tổng giao dịch đang là các công ty thuộc phân khúc sản xuất. Theo sau sản xuất là mảng giáo dục, như các trung tâm đào tạo ngoại ngữ, tin học hay các văn phòng của các trường đại học.

Trong vòng 6 tháng tới, thị trường văn phòng sẽ có khả năng khôi phục rất nhanh. Giá thuê và công suất thuê trung bình sẽ tăng lên. Các doanh nghiệp trong ngành sản xuất, giáo dục và các công ty tư vẫn tiếp tục gia tăng nguồn cầu văn phòng. Đây sẽ là động lực chính thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội trong 6 tháng cuối năm cũng như nửa đầu năm 2024.

Những biến động từ bối cảnh kinh tế toàn cầu và trong khu vực trong thời gian gần đây đã tạo ra những ảnh hưởng nhất định tới khẩu vị và nhu cầu thuê mặt bằng của nhóm khách thuê doanh nghiệp. 

Thứ nhất, khách thuê có xu hướng ưa chuộng các giao dịch với giá thuê khiêm tốn hơn và thận trọng khi đưa ra các quyết định trong trung hạn.

Đối mặt với áp lực từ những ảnh hưởng của biến động kinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng tăng trưởng chậm lại, các quỹ cũng dừng đầu tư vào các công ty start-up.

Nghiên cứu Savills cho biết, trong nửa đầu năm 2023, 16.900 doanh nghiệp đã tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tại Hà Nội, tăng 29%/năm và đạt mức cao kỷ lục. Số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh lần đầu tiên sụt giảm kể từ nửa đầu năm 2020.

Khách thuê ngày càng ưu tiên vấn đề chi phí khi cân nhắc các phương án thuê. Savills ghi nhận ít giao dịch hơn với giá thuê từ 950.000 VNĐ/m2/tháng, trong khi đó các hợp đồng với giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Thay vì phải chi đến 50-55$/m2/tháng để đặt văn phòng tại quận Hoàn Kiếm, doanh nghiệp đang có xu hướng tìm đến các lựa chọn mặt bằng ở phân khúc tương tự, với chi phí dễ chịu hơn, tại các quận nội thành, như Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy. Đây cũng là khu vực dự kiến sẽ tập trung nguồn cầu văn phòng nhiều trong 6 tháng cuối năm.

Thứ hai, thị trường văn phòng Hà Nội thích nghi mô hình làm việc linh hoạt nhằm tối ưu hóa diện tích và chi phí thuê mặt bằng.

Sau ảnh hưởng từ đại dịch COVID, thói quen làm việc của nhân viên hiện nay đã thay đổi đáng kể. Theo khảo sát Savills Việt Nam thực hiện với 447 khách thuê tại Hà Nội, bên cạnh cơ sở vật chất hay yếu tố công nghệ đặc thù, đa số phản hồi đặt tiêu chí về mô hình làm việc linh hoạt/từ xa trở thành ưu tiên hàng đầu khi bàn về môi trường làm việc.

Từ đó, nhằm giữ chân và thu hút nhân tài, chủ doanh nghiệp buộc phải đưa ra những sự điều chỉnh về chiến lược thiết kế văn phòng và xây dựng văn hóa doanh nghiệp, sao cho phù hợp với thị trường thói quen của người lao động hiện tại.

Mô hình làm việc linh hoạt ưu việt hơn các mô hình truyền thống. Khi triển khai theo mô hình làm việc linh hoạt, chủ doanh nghiệp có thể tiết kiệm diện tích thuê, từ đó tối ưu hóa tiền thuê và chi phí vận hành hàng tháng. Điều này sẽ giảm tải bớt phần nào gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, đặc biệt trong thời kỳ kinh tế hiện nay.

Thứ ba, những sản phẩm văn phòng theo đuổi tiêu chí xanh, bền vững tiếp tục trong tầm ngắm của khách thuê.

Theo tầm nhìn của Việt Nam về mục tiêu giảm thiểu phát thải ròng trong COP26, các doanh nghiệp được niêm yết trên sàn chứng khoán phải công bố báo cáo ESG, đánh giá tác động môi trường và xã hội. Kết quả là thị trường văn phòng đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về nhu cầu thuê các tòa nhà mới, được xây dựng, hoàn thiện với hệ thống kỹ thuật chất lượng cao, là công trình xanh bền vững và thân thiện với môi trường.

Theo báo cáo mới nhất của Savills Impacts 2023, trong lĩnh vực văn phòng, nhu cầu về các dự án chất lượng đã tạo sự phân cách rõ rệt trên thị trường. Khách thuê sẵn lòng trả thêm tiền để thuê không gian văn phòng xanh và bền vững.

Việc xanh hóa các tòa nhà văn phòng gần như đã trở thành yêu cầu thiết yếu. Làm việc tại những dự án này, doanh nghiệp sẽ tối ưu chi phí vận hành, tiết kiệm năng lượng tiêu thụ, đồng thời mang đến không gian làm việc đề cao sức khỏe thể chất, tinh thần và thúc đẩy sự hợp tác giữa nhân viên.

(*) Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội