“Bài học” cho thị trường địa ốc Việt Nam

TS. Nguyễn Ngọc Thảo – Giảng viên Đại học Nottingham Trent (Vương Quốc Anh)• 27/11/2023 15:00

Kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản một số quốc gia như Trung Quốc hay Vương quốc Anh có thể cung cấp những “bài học” hữu ích cho thị trường địa ốc Việt Nam.

Trong đó việc hoàn thiện hệ thống pháp lý và minh bạch thông tin là hai yếu tố quan trọng hàng đầu.

>>> Xu hướng nào dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2024?

Thị trường bất động sản thời gian vừa qua gặp nhiều khó khăn. Ảnh: Công Hùng

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã phát triển nhanh trong những năm vừa qua, tuy nhiên, từ giữa năm 2022 thị trường đã có sự sụt giảm và trải qua nhiều thách thức. Nhìn từ những “bài học” giải cứu thị trường BĐS Trung Quốc hay cách quản lý của Vương quốc Anh, Việt Nam có thể xây dựng những chính sách phù hợp, tránh nguy cơ khủng hoảng cho thị trường địa ốc.

Hoàn thiện hệ thống pháp lý

Một trong những vấn đề có thể chỉ ra như những vướng mắc trong cấp phép xây dựng đảm bảo an toàn; hay quy hoạch đô thị có đầy đủ các tiện tích dân sinh và thân thiện môi trường vẫn chưa được quản lý, giám sát chặt chẽ.

Với kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS nước ngoài, việc hoàn thiện hệ thống pháp lý và minh bạch thông tin là 2 yếu tố quan trọng hàng đầu giúp chuẩn hóa, ổn định và quản lý thị trường BĐS lâu dài. Trong năm qua, Chính phủ Việt Nam đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ thị trường; đồng thời Quốc hội cũng đang rất nỗ lực để sửa đổi các vướng mắc nhằm hoàn thiện các luật liên quan đến lĩnh vực BĐS, điều này được xem là tín hiệu đáng mừng.

Để thúc đẩy thị trường địa ốc hoạt động hiệu quả vẫn cần thêm một số giải pháp trong ngắn và dài hạn.

Cụ thể, về ngắn hạn, cần có sự cân bằng giữa lành mạnh hóa thị trường BĐS nhưng vẫn cần đảm bảo “hồi sinh” lĩnh vực quan trọng này, tiến tới hình thành cơ chế phát triển ổn định và lâu dài.

Bên cạnh đó, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến xây dựng, mua bán nhà, đất, đấu giá quyền sử dụng đất, mua bán qua môi giới BĐS. Điển hình như mỗi môi giới BĐS đều cần phải có chứng chỉ hành nghề BĐS do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Trong đó, những khóa đào tạo hành nghề BĐS và các quy định pháp luật sẽ giúp chuẩn hóa hoạt động môi giới BĐS.

Tiếp đến, cần thực hiện công khai, cập nhật hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS bao gồm tình trạng nhà, biểu giá, giá bán và giá mua. Điều này sẽ giúp cho các chủ thể có được thông tin minh bạch về thị trường trong các giao dịch thuê và mua bán. Tuy nhiên, việc quản lý thông tin về nhà ở cần được quản lý chặt chẽ và thống nhất để tránh việc nhiễu loạn thông tin.

Về tài chính, việc ổn định thị trường trái phiếu doanh nghiệp là điều cần thiết bởi góp phần giảm rủi ro trái phiếu BĐS. Bên cạnh đó, cần điều chỉnh mức lãi suất cho vay BĐS dựa trên thu nhập bình quân của người lao động. Từ đó, áp dụng lãi suất cho người mua nhà lần đầu thấp hơn lãi suất mua nhà thứ hai hoặc đầu tư.

Đối với việc cấp phép xây dựng, cần thực hiện triệt để thông qua Chính phủ điện tử nhằm tránh những bất cập và phiền hà cho người dân.

Đặc biệt, Việt Nam nên cân nhắc việc áp dụng thí điểm về đánh thuế lũy tiến đối với BĐS thứ 2 theo địa phương (ví dụ như Hà Nội và TP. HCM) nhằm hạn chế đầu cơ.

Quản lý thông tin minh bạch

Về dài hạn, trong những năm qua, chúng ta đã có những bước tiến quan trọng trong việc định danh điện tử từ thẻ căn cước công dân, phương tiện giao thông và sắp tới là số nhà, số căn hộ. Để thị trường BĐS Việt Nam có một lộ trình phát triển bền vững và lâu dài, những thông tin cần được quản lý minh bạch hơn qua một số giải pháp như sau:

Trước hết, xem xét việc thực hiện mua bán nhà thông qua luật sư thay vì mua bán trực tiếp người mua – người bán (qua công chứng). Bởi, tại nước ngoài, vai trò của luật sư bao gồm kiểm tra tính hợp pháp cũng như khả năng tài chính của chủ thể và BĐS, đánh giá rủi ro (đất, nước, môi trường, lũ lụt ...) của BĐS, đồng thời đóng thuế và đại diện cho các chủ thể trước pháp luật. Điều này cũng góp phần làm suy giảm hiện tượng 2 giá để trốn thuế trong giao dịch kinh doanh BĐS.

Cùng với đó, cần cân nhắc gắn liền việc cấp phép xây dựng với quy hoạch đô thị ở khu vực để đảm bảo tính đồng bộ. Đồng thời, đơn giản hóa giấy tờ sở hữu nhà để giảm rủi ro trong quá trình giao dịch thông qua kênh quản lý của cơ quan nhà nước.

Việc thay đổi nội dung giấy tờ nhà khi mua bán, sang nhượng sẽ do đại diện pháp luật của chủ thể thực hiệc sau khi xuất trình đầy đủ các giấy tờ pháp lý. Kèm theo đó là giấy chứng nhận hiệu quả sử dụng liên quan đến các tiêu chuẩn xanh (phát thải CO2, tiêu thụ năng lượng…).

Các thông tin này sẽ giúp chủ thể (hoặc người thuê nhà) tính toán về chi phí tiêu hao năng lượng và có những phương án để bảo trì ngôi nhà trong quá trình sử dụng.