Biến động tỷ lệ lấp đầy văn phòng toàn cầu

HOÀNG NGUYỆT MINH (*)• 23/06/2023 03:00

Sự khác biệt về cơ cấu khách thuê và xu hướng sử dụng văn phòng đang tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở các khu vực.

>>Điểm sáng thị trường văn phòng cho thuê

Thị trường văn phòng trên toàn cầu ghi nhận nhiều chuyển biến kể từ thời điểm nhân viên trở lại công ty sau thời gian dài làm việc tại nhà. Tuy nhiên, trước nhiều khác biệt về văn hóa và thói quen làm việc, Châu Á – Thái Bình Dương, Châu Âu và Châu Mỹ đang chứng kiến xu hướng phát triển văn phòng khác nhau.

Những xu hướng trái chiều

Nhìn chung trên toàn cầu, nhu cầu văn phòng vẫn đang có xu hướng tăng. Tuy nhiên, các thị trường có dự báo phát triển trái ngược nhau, rõ nét nhất là tại Châu Mỹ và Châu Á - Thái Bình Dương, thể hiện ở mức độ sử dụng văn phòng hàng ngày.

Số liệu từ Savills Impacts cho thấy, tại các thị trường Châu Á, mức độ sử dụng văn phòng trung bình là 86% vào tháng 3/2023, trong khi đó tại khu vực Châu Âu, mức trung bình chỉ đạt 61% và tại Mỹ là 48%. 56% nhân viên toàn thời gian tại Mỹ, tương ứng với 70 triệu người cho rằng họ có thể hoàn thành công việc từ xa mà không cần tới văn phòng. Tương tự, con số được ghi nhận tại Đức là 51% và tại Anh là 42%.

Tại thị trường Bắc Mỹ, nhất là các thành phố lớn như Los Angeles, New York, đặc biệt là San Francisco, ghi nhận xu hướng tăng mạnh trong tỷ lệ văn phòng trống. Đơn cử, trước đại dịch, San Francisco đã từng là thành phố có tỷ lệ trống thấp nhất nước Mỹ với chỉ 9,5%. Nhưng vào năm 2023, tỷ lệ văn phòng trống tại thị trường này lên tới 30%, mức kỷ lục trong vòng 30 năm trở lại đây.

Trong khi đó, tại Châu Á – Thái Bình Dương, nhu cầu thuê văn phòng được dự đoán có xu hướng tăng với tỷ lệ mặt bằng văn phòng trống ở mức thấp. Trong những tháng đầu năm 2023, Tokyo, Seoul và Thành phố Hồ Chí Minh là top 3 thành phố có tỷ lệ trống thấp nhất khu vực, với chỉ dưới 4% số lượng văn phòng trống.

Động lực chính cho xu hướng này là việc nền kinh tế các nước trong khu vực đang trong giai đoạn tăng trưởng, kéo theo nhu cầu thuê văn phòng gia tăng. Thêm vào đó, văn hóa làm việc yêu cầu tương tác và kết nối trực tiếp tại các quốc gia châu Á đã đẩy cao nhu cầu sử dụng văn phòng khi nhân viên đi làm trở lại.

Châu Âu nằm đâu đó ở giữa hai xu hướng. Tỷ lệ mặt bằng trống tại khu vực này đạt 13,7%, thấp hơn thị trường Mỹ, nhưng vẫn chứng kiến xu hướng tăng trong vài tháng trở lại đây do nhân sự ngày càng ưa chuộng phương thức làm việc kết hợp. Một số thành phố như Berlin, London hay Madrid vẫn ghi nhận nhu cầu đối với văn phòng cao cấp, do đó tỷ lệ trống lớn ghi nhận tại hầu hết các tòa nhà văn phòng cũ.

>>Đầu tư văn phòng cho thuê

Hà Nội, TP HCM tỷ lệ lấp đầy vẫn cao

Nguyên nhân do tình hình kinh tế sau đại dịch, văn hóa làm việc, cơ sở hạ tầng và các yếu tố nhân khẩu học đã tạo ra sự khác biệt trong nhu cầu thuê văn phòng tại các châu lục.

Tại TP HCM hay Hà Nội, một số ngành đang phát triển mạnh như tài chính và dịch vụ kinh doanh đã ghi nhận nhu cầu văn phòng tăng mạnh

Sau đại dịch, tình hình kinh tế ghi nhận xu hướng không đồng nhất. Các thị trường tại Châu Á – Thái Bình Dương như Hàn Quốc hay Đông Nam Á chứng kiến tốc độ phục hồi ấn tượng do các chính sách kiểm soát dịch bệnh hiệu quả và nhu cầu xuất khẩu cao. Trong khi đó, tại Châu Âu và Mỹ, nền kinh tế ghi nhận bức tranh ảm đạm với các yếu tố phục hồi chưa mạnh mẽ, kết hợp với các khó khăn về địa chính trị. Sự không đồng này tạo ra mức độ phục hồi hoạt động kinh doanh không đồng đều giữa các châu lục.

Nguyên nhân thứ hai được cho là do sự khác biệt trong văn hóa làm việc tại từng thị trường. Ngoài ra, sự khác biệt về cơ cấu khách thuê cũng tạo ra những biến động khác nhau về tỷ lệ lấp đầy văn phòng. Tại Mumbai, Delhi (Ấn Độ), TP HCM hay Hà Nội, một số ngành đang phát triển mạnh như tài chính và dịch vụ kinh doanh đã ghi nhận nhu cầu văn phòng tăng mạnh. Theo Savills Impacts, giá trị gia tăng từ các doanh nghiệp này dự kiến sẽ tăng trên 50% trong 5 năm tới, kéo theo mức tăng nhân sự 10% cùng kỳ.

Tại thị trường Hà Nội nói riêng, nguồn cầu hiện nay đa phần là nhóm doanh nghiệp trong lĩnh vực tư vấn luật, tư vấn tài chính - các nhóm đang tiếp tục mở rộng hoạt động. Ngoài ra, nhóm các công ty về công nghệ thông tin vẫn ghi nhận nhu cầu thuê. Trong khi đó, các công ty start-up lại ghi nhận xu hướng chậm lại, thậm chí trả lại mặt bằng văn phòng trong năm nay, từ đó gây ra biến động về tỷ lệ lấp đầy cũng như là giá thuê văn phòng tại thị trường Hà Nội.

Dự đoán 6 tháng cuối năm 2023, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm trong nguồn cầu so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, đây là thời điểm các khách thuê bắt đầu tính toán đến câu chuyện chuyển văn phòng của năm 2024 nhờ kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế. Do vậy, với các tòa nhà mới của năm 2024 hoặc là những tòa nhà đang trong quá trình hoàn thiện thì năm 2024 sẽ là năm có kỳ vọng cao hơn về việc tăng tỷ lệ lập đầy của các tòa nhà cũng như giá thuê sẽ được hồi phục lại.

Tuy mỗi thị trường có những đặc điểm, tình trạng riêng cùng động lực phát triển khác nhau, văn phòng Hạng A đạt các tiêu chí bền vững được đánh giá tiếp tục thu hút khách thuê toàn cầu. Các doanh nghiệp khi lựa chọn văn phòng cần phối hợp cùng những đơn vị tư vấn và nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp để giảm thiểu tối đa những rủi ro nhận về trong quá trình ra quyết định lựa chọn văn phòng mới.

(*) Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội