Cơ hội nào từ cổ phiếu bất động sản?

NGUYỄN HẢI THÀNH - Trưởng nhóm TVĐT FPTS• 02/09/2023 03:29

Thị trường bất động sản (BĐS) thực chất mới chỉ bớt khó khăn, sự phục hồi của thị trường này cần phải tính bằng năm. Do đó, các nhà đầu tư cần kỳ vọng hợp lý đối với cổ phiếu nhóm ngành này.

>>>Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có còn dư địa tăng trưởng?

Dù thị trường BĐS đã có tín hiệu phục hồi nhẹ trong quý 2/2023, nhưng nhìn chung vẫn còn nhiều khó khăn cần xử lý.

Số tiền đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp các ngành.br class=

Số tiền đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp các ngành. ĐVT: Tỷ đồng.

Vẫn còn nhiều khó khăn

Theo quan sát của chúng tôi, phân khúc BĐS nhà ở, BĐS du lịch và nghỉ dưỡng trong quý 2/2023 có số lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ tăng so với quý 1/2023. Tuy nhiên, so với quý 2/2022 thì các con số đều giảm tương đối mạnh. Điều này phản ánh câu chuyện thị trường BĐS nói chung trong quý 2/2023 tuy phục hồi nhẹ nhưng vẫn giảm mạnh so với cùng kỳ.

Theo một số dữ liệu khác như trang batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng tìm mua BĐS toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33% so với cùng kỳ năm trước; lượng tin đăng bán BĐS cũng giảm đến 44%; đặc biệt lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Trong nửa đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập giảm 61%, trong khi đó số lượng giải thể tăng 30% so với cùng kỳ; vốn FDI giải ngân vào lĩnh vực BĐS giảm 43% và số lượng môi giới BĐS cũng giảm 60 - 70% so với cuối năm 2022.

Trên thị trường, kênh huy động vốn quan trọng với BĐS là trái phiếu doanh nghiệp đã có giá trị phát hành giảm tương đối mạnh trong 6 tháng đầu năm 2023. Như vậy có thể thấy, thị trường BĐS vẫn đang khó khăn.

Nguyên nhân xuất phát từ một số lý do sau: Sản phẩm chưa phù hợp; Lãi suất cao trong nửa đầu năm 2023 đặt trong bối cảnh doanh nghiệp BĐS đa phần là vay nợ; Nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý; Thị trường vốn khó khăn; và nhu cầu suy giảm.

Đây là 5 nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường nhưng trong số đó, nguyên nhân chủ quan là sản phẩm chưa phù hợp, dẫn tới khi thị trường khó khăn thì khả năng tiêu thụ các sản phẩm chưa phù hợp này gần như không có. Cùng với đó, các doanh nghiệp BĐS thường vay nợ nhiều, khi môi trường lãi suất tăng, dòng vốn ở các thị trường khác cũng bị ách tắc, sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp BĐS.

Kỳ vọng với thị trường

Về thực trạng và kỳ vọng với thị trường, có ba nhóm yếu tố quan trọng đó là: Thứ nhất là nhu cầu. Với việc kinh tế khó khăn trong 6 tháng đầu năm 2023 và dự kiến tiếp tục khó khăn trong những tháng cuối năm, thậm chí kéo dài đến năm 2024 sẽ dẫn tới thu nhập và tài sản của người dân suy giảm. Từ đó, nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư giảm.

Nhà đầu tư cần đặt kỳ vọng phù hợp với cổ phiếu ngành bất động sản. Ảnh minh họa

Khi lãi suất giảm và giá bất động sản chiết khấu đủ hấp dẫn thì sẽ có kỳ vọng cầu bắt đáy đầu tư xuất hiện dần. Tuy nhiên, cầu bắt đáy đầu tư chỉ giúp thị trường BĐS bớt khó khăn hơn và dần hình thành đáy, chứ không thể giúp thị trường hồi phục mạnh. Do đó, thị trường BĐS sẽ hồi phục theo hình chữ U, chứ không theo hình chữ V và cũng không kỳ vọng nhanh chóng, mà cần thời gian khoảng vài năm.

Thứ hai, về nguồn vốn mới, kênh trái phiếu doanh nghiệp và người mua trả tiền trước là rất khó khăn với các chủ đầu tư BĐS, trong khi kênh ngân hàng không dễ tiếp cận do một số doanh nghiệp không đủ điều kiện giải ngân.

Đặc biệt vừa qua, khi NHNN ban hành Thông tư 06/20023/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/9/2023 được cho là sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc tiếp cận vốn vay của các chủ đầu tư BĐS. Tuy nhiên, NHNN đã ngay lập tức ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN để tháo gỡ các rào cản.

Như vậy về pháp lý, Chính phủ, NHNN đã có những giải pháp rất tích cực và nhanh chóng, đồng thời kỳ vọng các Luật Đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS sửa đổi được thông qua vào cuối năm 2023 sẽ là yếu tố giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn, tốt hơn trong trung và dài hạn.

Song, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn là một vấn đề cần lưu tâm với các doanh nghiệp BĐS và cổ phiếu BĐS, khi trong quý 3/2023 có giá trị đáo hạn tương đối lớn.

Về tỷ lệ nợ vay tài chính thuần trên chủ sở hữu của 9 doanh nghiệp BĐS tiêu biểu đang niêm yết trên thị trường chứng khoán tại thời điểm kết thúc quý 4/2022, quý 1 và quý 2/2023 gồm NLG, VHM, KDH, DXG, PDR, SCR, HCD, NVL; đa phần con số không quá nhiều thay đổi trong 2-3 quý vừa qua. Riêng cổ phiếu KDH có nợ vay tài chính thuần trên vốn chủ sở hữu giảm đi, hay SCR tăng lên; còn DIG tại thời điểm kết thúc quý 1 và quý 2/2023 giảm so với quý 2/2022.

Khi so sánh giữa các doanh nghiệp này với nhau, thì tỷ lệ nợ vay tài chính thuần trên vốn chủ sở hữu cao nhất đang là NVL và HDC. Ở chiều ngược lại, NLG và VHM có tỷ lệ thấp nhất.

Hiện nay trên thị trường chứng khoán, trung bình ngành đang giao dịch ở mức định giá P/B là 1,59 lần. Thị trường BĐS thực chất mới chỉ bớt khó khăn, còn để hồi phục thực sự thì cần phải tính bằng năm. Do đó, các nhà đầu tư nên cân nhắc đầu tư nhóm cổ phiếu này.