Đề xuất sửa 3 phương pháp định giá đất

ĐAN THANH• 18/06/2023 00:05

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi 3 phương pháp định giá đất: So sánh trực tiếp, thu nhập và thặng dư.

>> >Bảng giá đất sẽ được ban hành hàng năm

Thực hiện Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Bộ TN&MT đang xây dựng Dự thảo Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. ẢNH: LV

Dự thảo Thông tư do Bộ TN&MT xây dựng sửa đổi, bổ sung Điều 3, Thông tư 36 quy định về phương pháp so sánh trực tiếp theo hướng: Quy định cụ thể về nguồn thu thập thông tin giá đất các thửa đất so sánh đối với giá đất trúng đấu giá, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất thị trường trên cơ sở dữ liệu về đất đai.

Đồng thời, bỏ quy định về giao dịch thành công trên thị trường và việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp; Quy định cụ thể về phạm vi thu thập thông tin trong trường hợp khu vực định giá không thu thập được đầy đủ thông tin; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Sửa đổi, bổ sung Điều 5 về phương pháp thu nhập theo hướng: Quy định cụ thể về thời gian để tính thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp; Quy định cụ thể đối với trường hợp thông tin để xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá không đầy đủ thu nhập theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, quy định về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá và n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (tính theo năm); là 70 năm đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

>>> Khó xác định giá đất theo thị trường

Cũng tại Dự thảo, Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 6 phương pháp thặng dư theo 2 phương án. Phương án 1: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm định giá được tính bằng tổng giá trị các thửa đất hoặc khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ.

Tổng chi phí phát triển được tính trên cơ sở chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên theo suất vốn đầu tư; định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thẩm định.

Bỏ quy định về việc chiết khấu các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất đối với các trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm.

Phương án 2: Đối với việc ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được thực hiện bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê. Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 05 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) đến trước thời điểm định giá.

Đối với việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản: Bỏ quy định về chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án. Bổ sung căn cứ để ước tính tổng chi phí phát triển theo thứ tự ưu tiên như sau: suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; dự toán đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thẩm định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất: Quy định về tỷ lệ chiết khấu (r) tính lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản; Bổ sung quy định về số năm bán hàng và số năm xây dựng của dự án.