[eMagazine] Hoàn thiện hành lang pháp lý cho khu công nghiệp sinh thái

.• 10/09/2021 05:00

Bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển và dự kiến phát triển mạnh hơn khi Chính phủ xác định sống chung với dịch bệnh.

Từ thực tế, doanh nghiệp đầu tư khu công nghiệp ưu tiên triển khai mô hình “khu công nghiệp sạch”, trong đó có nhiều doanh nghiệp ngoài ngành cũng lấn sân tham gia vào lĩnh vực này.

Minh chứng chỉ trong nửa đầu năm 2021, Chính phủ đã ban hành nhiều quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp sạch với tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng như Khu công nghiệp sạch Sóc Sơn (Hà Nội) với tổng vốn đầu tư dự kiến 3.226,92 tỷ đồng, hay Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp sạch tại xã Hồng Tiến, huyện Khoái Châu và xã Xuân Trúc (huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên) với tổng mức đầu tư hơn 1.788 tỷ đồng.

Mục tiêu của các dự án khu công nghiệp sạch này là hình thành những khu công nghiệp mới có cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo hợp lý trong sản xuất, bố trí bến bãi, kho hàng, sử dụng các hệ thống hạ tầng kỹ thuật và tham gia bảo vệ môi trường.

Việc phát triển các khu công nghiệp sạch hay còn gọi là khu công nghiệp sinh thái giờ đây không chỉ là “khuyến khích doanh nghiệp” mà nó đã trở thành mục tiêu mà nhiều doanh nghiệp hướng đến. Đây là một động lực lớn cho việc cải thiện hiệu quả kinh tế, môi trường và xã hội của hoạt động công nghiệp tại Việt Nam.

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật mới chỉ quy định về khu công nghiệp sinh thái, chưa có khái niệm “khu công nghiệp sạch” trong luật hay các văn bản hướng dẫn liên quan. Vậy hành lang pháp lý rõ ràng cho mô hình bất động sản này ra sao?

Tên gọi khu công nghiệp được Chính phủ chấp thuận theo quy định pháp luật đã ban hành. Theo quy định hiện hành tại Nghị định 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/1018 của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, khu công nghiệp sinh thái được giải thích từ ngữ như sau: “Khu công nghiệp sinh thái là khu công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp trong khu công nghiệp tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn và sử dụng hiệu quả tài nguyên, có sự liên kết, hợp tác trong sản xuất để thực hiện hoạt động cộng sinh công nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, môi trường, xã hội của các doanh nghiệp.”

Nếu diễn giải đúng, doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp sinh thái phải đảm bảo yếu tố “sạch” trong hoạt động để đáp ứng mục tiêu xây dựng hệ sinh thái hiệu quả cho khu công nghiệp. Yếu tố sạch là cơ bản, là thuộc tính của khu công nghiệp sinh thái chứ không dùng tên gọi như vậy để đặt tên cho khu công nghiệp.

Trừ khi chủ đầu tư đặt tên cho khu công nghiệp mình có từ “sạch”, việc chấp thuận một khu công nghiệp sạch trực tiếp là không phù hợp với quy định pháp luật. Chỉ có hành lang pháp lý chuẩn và việc thực thi đúng mới góp phần đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong đầu tư và hạn chế tiêu cực trong cạnh tranh.

Như chúng ta biết độ cạnh tranh của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường khá mạnh. Các đơn vị lấy tiêu chuẩn “pháp lý đảm bảo” là một trong những tiêu điểm để truyền thông và bán sản phẩm. Để chứng minh đảm bảo pháp lý, các chấp thuận của cơ quan chức năng là lợi thế cao nhất nếu đơn vị nào có được chấp thuận.

Ví dụ, nếu hai khu công nghiệp cùng vị trí và phân khúc khách hàng đều đạt chuẩn khu công nghiệp sinh thái, nhưng một khu có được quyết định của Chính phủ có từ “sạch” thì họ có lợi thế cạnh tranh khi thu hút nhà đầu tư vào khu hoặc chuyển nhượng (một phần hoặc toàn bộ) với giá cao hơn.

Do đó, khi việc thực thi pháp luật của cơ quan chức năng đúng đắn sẽ công bằng cho các nhà đầu tư tham gia thị trường, giúp họ cạnh tranh sòng phẳng. Còn khi có sự nhập nhằng về thuật ngữ, “bên được bên không” rất dễ tạo ra cơ chế “xin – cho” khi đề nghị chấp thuận. Điều này tạo ra tiêu cực và hệ lụy trong chiến lược chung khi phát triển khu công nghiệp sinh thái trên toàn quốc.

Hành lang pháp lý về khu công nghiệp vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nhưng vẫn chưa xác định định lượng thế nào để một khu công nghiệp đạt được tiêu chuẩn của một khu công nghiệp sinh thái mà tùy thuộc khá nhiều vào ý chí của cơ quan chức năng. Còn đối với tên gọi “khu công nghiệp sạch” như nhiều dự án được báo chí nên gần đây, hay trên các kênh truyền thông của chủ đầu tư là vấn đề cần kiểm soát.

Nếu chưa có quy định rõ ràng thế nào là “khu công nghiệp sạch” trong văn bản quy phạm pháp luật, Chính phủ và các bộ ban ngành cần cân nhắc trong việc sử dụng cụm từ này trong các quyết định chủ trương đầu tư dự án.

Nghị định 82 đã tạo một bước đặt “nền móng” kiến tạo hành lang pháp lý cho các nhà đầu tư phát triển khu công nghiệp sinh thái. Tuy nhiên Chính phủ và bộ ban ngành cần ưu tiên hoàn thiện cơ chế đánh giá hiệu quả thực thi chính sách.

Ví dụ, Chính phủ cần khảo sát các doanh nghiệp được chấp thuận phát triển khu công nghiệp sinh thái đã đáp ứng yêu cầu ra sao và được hưởng những quyền lợi gì. Nếu hiệu quả của việc cấp phép cho khu công nghiệp nào đó mang tên “sinh thái” nhưng chỉ dừng lại ở lợi thế truyền thông thì nên xem lại, đó không phải là mục đích hướng tới để phát triển một hệ sinh thái bất động sản công nghiệp bền vững cho Việt Nam.

3 công việc mà Chính phủ và bộ ban ngành cần nhanh chóng triển khai để hoàn thiện hành lang pháp lý cho khu công nghiệp sinh thái.

Thứ nhất: Tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về khu công nghiệp bằng việc nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Nghị định 82 theo hướng hoàn thiện hơn, làm cơ sở để giao cho bộ chức năng ban hành thông tư hướng dẫn. Đồng thời, các bộ ngành liên quan (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp …) cần tham mưu cho chính phủ và chủ trì lấy ý kiến để ban hành hướng dẫn về quản lý các khu công nghiệp sinh thái.

Khu công nghiệp sạch Sóc Sơn (Hà Nội) với tổng vốn đầu tư dự kiến 3.226,92 tỷ đồng vừa được Chính phủ ban hành quyết định chủ trương đầu tư

Khu công nghiệp sạch Sóc Sơn (Hà Nội) với tổng vốn đầu tư dự kiến 3.226,92 tỷ đồng vừa được Chính phủ ban hành quyết định chủ trương đầu tư

Thứ hai: Xác định rõ các tiêu chuẩn - quy chuẩn có tính định lượng về các mô hình khu công nghiệp. Chính phủ cần phải phân định từng cấp nếu khu công nghiệp nào đạt quy chuẩn đó, ví dụ khu công nghiệp sinh thái thì quy chuẩn định lượng ra sao (cụ thể cho từng giai đoạn chấp thuận đầu tư đến hoàn chỉnh hạ tầng) hay xác định “khu công nghiệp sạch” là chuẩn cao nhất trong thang bậc khu công nghiệp sinh thái thì chủ đầu tư phải đạt được tiêu chuẩn định lượng gì.

Thứ ba, cần có cơ chế kiểm soát việc chuyển nhượng (bán) khu công nghiệp để đảm bảo cam kết đầu tư của chủ đầu tư đã được chấp thuận, trực tiếp đảm bảo tiến độ dự án, quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp và hệ sinh thái an sinh xã hội của địa phương (đền bù giải phóng mặt bằng, việc làm, giao thông…)

Đối với các nhà đầu tư đang đồng hành cùng chính phủ đầu tư phát triển các khu công nghiệp theo hướng bền vững, họ cần thực hiện đúng cam kết để phát triển kinh tế xã hội địa phương.

Việc dùng tên gọi khu công nghiệp sinh thái chỉ để thu hút nhà đầu tư thứ cấp, để phát triển bán hàng hay để chuyển nhượng dự án mà không phát triển đúng với quy định pháp luật và cam kết đầu tư, chủ đầu tư cần cần cân nhắc kỹ về các rủi ro pháp lý. Chủ đầu tư dự án khu công nghiệp xác định đây là cam kết đầu tư dài hạn, chiến lược pháp lý cũng cần rõ ràng và minh bạch.