Châu Á đang đối mặt với khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở, đặc biệt ở các nền kinh kinh tế đang phát triển, do giá nhà tăng vọt và thu nhập không theo kịp.
Hàng quý, Knight Frank công bố một chỉ số theo dõi biến động giá bán và giá thuê nhà ở hạng sang tại các thành phố hàng đầu trên toàn thế giới. Dù chỉ số này chỉ mang tính tham khảo và cần được nhìn nhận thận trọng do sự khác biệt đáng kể về diễn biến giữa các phân khúc trong cùng một thành phố, nhưng những phát hiện từ báo cáo vẫn rất đáng chú ý.
Trên thị trường mua bán, 5 trong số 6 thành phố có tốc độ tăng giá nhanh nhất trong quý vừa qua đều nằm ở châu Á. Tại Tokyo, giá nhà tăng tới mức chóng mặt 56% tính theo năm, vượt xa mức tăng tại Seoul, Bengaluru, Mumbai và Singapore.
Tokyo cũng là thị trường cho thuê hoạt động tốt nhất, với giá thuê nhà hạng sang tăng 9,6%. Trên thực tế, giá thuê tại đây đã tăng tới 30,2% trong vòng 5 năm qua.
Dù tốc độ tăng giá thuê mạnh hơn tại Sydney và Singapore, nhưng cơn bùng nổ bất động sản lại gây tác động đặc biệt lớn ở Nhật Bản, nơi lĩnh vực bất động sản đã trì trệ suốt nhiều thập kỷ sau khi bong bóng tài sản cuối thập niên 1980 vỡ tung. Sự quay trở lại của lạm phát, cùng với đà lao dốc mạnh của đồng yen, đã dẫn tới một cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt.
Tháng trước, Tokyo đã triển khai một quỹ nhà ở giá phải chăng, cung cấp các căn hộ cho thuê cho các gia đình với mức giá thấp hơn 20% so với giá thị trường.
Trong khi giá bất động sản tại Nhật Bản đang tăng nhanh, thì tiền lương thực tế lại giảm 0,7% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 10, đánh dấu tháng thứ 10 liên tiếp ghi nhận mức giảm làm gia tăng áp lực buộc chính phủ phải có biện pháp giảm bớt tác động của lạm phát lên các hộ gia đình.
Sức ép chi phí sinh hoạt ở Nhật Bản chỉ là một phần trong làn sóng siết chặt khả năng chi trả rộng khắp tại các thị trường nhà ở châu Á.
Theo JPMorgan, dù sự suy giảm khả năng chi trả là một chủ đề mang tính toàn cầu, với bất động sản nhà ở trên 40 quốc gia kém khả năng chi trả hơn bất kỳ thời điểm nào kể từ năm 2008, thì châu Á đang là khu vực chịu tác động nặng nề nhất.
Một báo cáo về khả năng chi trả nhà ở tại 41 thành phố thuộc khu vực châu Á – Thái Bình Dương do Viện Đất đai Đô thị (ULI) công bố hồi tháng 7 cho biết khu vực này đang phải hứng chịu “cú đánh kép” từ việc khả năng chi trả suy giảm và khả năng tiếp cận nhà ở yếu kém.
“Tại các thị trường phát triển, nhà ở trở nên không thể với tới vì quá đắt đỏ; trong khi tại các thị trường đang phát triển lớn như Ấn Độ và Indonesia, vẫn còn tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở cơ bản cho hàng triệu người”, nhóm chuyên gia ULI nhận định.
Thực tế, ông Nicholas Spiro, đối tác tại Lauressa Advisory, một công ty tư vấn bất động sản và kinh tế vĩ mô chuyên nghiệp có trụ sở tại London chỉ ra, theo định nghĩa về khả năng chi trả của ULI, giá nhà trung vị không vượt quá 5 lần thu nhập hộ gia đình trung vị hằng năm, và tiền thuê nhà trung vị không vượt quá 30% thu nhập trung vị hằng tháng, thì chỉ có căn hộ trong hệ thống nhà ở công cộng của Singapore và tại Melbourne là còn nằm trong tầm với của cả người mua lẫn người thuê.
Đáng lo ngại hơn, ông Spiro cho biết, một số mức tăng giá bất động sản mạnh nhất ở châu Á lại diễn ra tại những nền kinh tế đang phải đối mặt với nhiều lực cản lớn, đồng thời cũng là những nơi đang thiếu trầm trọng nhà ở giá phải chăng. Các biện pháp “hạ nhiệt” thị trường bất động sản trong nhiều trường hợp đã tỏ ra kém hiệu quả.
Tại khu Worli cao cấp ở Mumbai, giá các căn hộ hạng sang hiện đã ngang bằng với mức giá tại khu Lower Manhattan của New York, theo báo cáo của Anarock Group và 360 One Wealth.
Ở Hồng Kông, giá thuê trung bình trong tháng 9 đã chạm mức cao nhất kể từ khi bắt đầu có thống kê vào năm 1993, trong bối cảnh làn sóng các chuyên gia và sinh viên từ Trung Quốc đại lục đổ về trong những năm gần đây.
Tại Hàn Quốc, triển vọng sở hữu nhà ở trở nên u ám tới mức nhiều người trẻ đã từ bỏ giấc mơ mua nhà. Thay vào đó, họ sử dụng các sản phẩm tài chính có đòn bẩy để đầu tư vào thị trường chứng khoán được thúc đẩy bởi trí tuệ nhân tạo, hiện là thị trường chứng khoán lớn có mức sinh lời tốt nhất thế giới trong năm nay.
Dù đà tăng mạnh của chỉ số Kospi một phần đến từ các cải cách về quản trị doanh nghiệp của chính phủ, nhưng các đợt siết chặt liên tiếp vẫn chưa thể kìm hãm đà tăng của giá nhà tại Seoul.
Ngay cả tại Singapore, áp lực về khả năng chi trả trong phân khúc nhà ở tư nhân cũng ngày càng gay gắt trong những năm gần đây. Khoảng cách giá trung vị giữa các căn nhà mới bán ở khu vực rìa trung tâm và khu lõi trung tâm thành phố đã thu hẹp xuống chỉ còn 2,2% trong tháng 10, một phần do giá tăng mạnh hơn tại các khu vực xa trung tâm và vốn được xem là “dễ mua” hơn.
"Những cú nhảy giá mạnh nhất lại đến từ các khu dân cư phía Tây Singapore, vốn lâu nay vẫn được coi là ‘lối thoát dễ chịu’ trước mặt bằng giá quá cao”, nền tảng bất động sản Stacked Homes của Singapore nhận định.
Bên cạnh khoảng cách ngày càng giãn rộng giữa thu nhập hộ gia đình và giá bất động sản, chuyên gia Spiro nhận định, người mua và người thuê nhà trên khắp khu vực châu Á – Thái Bình Dương còn phải đối mặt với việc số lượng các khu vực tương đối “dễ thở” về giá ngày càng thu hẹp.
Tại Australia, khả năng chi trả nhà ở hiện đang ở mức tồi tệ nhất trong lịch sử. Trong báo cáo khả năng chi trả nhà ở công bố tháng trước, Cotality cho biết khả năng chi trả tại các khu vực ngoài đô thị lớn giờ đây gần như đã bắt kịp các thành phố thủ phủ về tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, xóa nhòa lợi thế từng là lựa chọn rẻ hơn cho người mua.
Tại Ấn Độ, một sự phân hóa đáng lo ngại đang mở ra giữa phân khúc cao cấp và nhà ở đại chúng, khi các chủ đầu tư ưu tiên các dự án cao cấp có biên lợi nhuận cao hơn, trong bối cảnh bị ràng buộc bởi các yếu tố kinh tế, tài chính và pháp lý.
Theo Knight Frank, các căn hộ có giá dưới 5 triệu rupee/căn (khoảng 55.550 USD) chỉ chiếm 22% tổng lượng giao dịch trong nửa đầu năm nay, giảm mạnh so với mức 54% trong nửa đầu năm 2018.
Dù sự sụt giảm mạnh của các giao dịch nhà ở giá phải chăng đã góp phần kéo tổng doanh số bán nhà trong 9 tháng đầu năm 2025 đi xuống, giá nhà tại 7 thành phố lớn nhất của Ấn Độ vẫn tiếp tục tăng, khiến tình trạng suy giảm khả năng chi trả trên thị trường nhà ở nước này thêm trầm trọng.
Mặc dù các thành phố châu Á nằm trong nhóm dẫn đầu các chỉ số bất động sản toàn cầu, nhưng đà tăng mạnh của giá nhà và giá thuê đang siết chặt khả năng chi trả, và chưa có dấu hiệu nào cho thấy áp lực này sẽ sớm hạ nhiệt.
