Sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá đất

>>> Siết thuế chuyển nhượng bất động sản: Chuyện cũ vẫn nóng

>>> Kịch bản thị trường bất động sản 2022 sau cơn “địa chấn” Thủ Thiêm

3 vấn đề vướng mắc

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho biết, việc sửa đổi nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, không để bị lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM

Bởi lẽ, theo ông Châu, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý… Do vậy, cần xây dựng hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, theo đó Nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 03 vấn đề quan trọng.

Thứ nhất, đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.

Thứ hai, đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là “có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư” mà hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này.

Thứ ba là ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá đất “ảo” để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.

Chủ tịch HoREA cho rằng, tuỳ theo loại tài sản đấu giá mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn áp dụng hình thức đấu giá phù hợp. Riêng, đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị thì phù hợp nhất là áp dụng hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” theo quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016. Trên cơ sở nghiên cứu vận dụng tương tự phương thức “đấu thầu 02 giai đoạn 02 túi hồ sơ” (quy định tại Điều 31 Luật Đấu thầu 2013).

Cụ thể, giai đoạn 1: Cơ quan có thẩm quyền xem xét “Báo cáo khả thi dự án đầu tư” do nhà đầu tư đề xuất, để chọn ra “danh sách ngắn” các nhà đầu tư có đề xuất có tính khả thi và đạt chuẩn điểm số theo hồ sơ mời đấu giá (có thể đạt từ 70 điểm trở lên như quy định của pháp luật về đấu thầu).

Giai đoạn 2: Tổ chức cuộc đấu giá đối với các nhà đầu tư trong “danh sách ngắn” theo hình thức “đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá”, hoặc “đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp” để lựa chọn nhà đầu tư trúng đấu giá quy định tại Điều 42, Điều 43 Luật Đấu giá tài sản 2016.

Cần sớm sửa Luật Đấu giá

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, không nên áp dụng hình thức “đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá” đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị, như đã thực hiện trong thời gian qua vì không phù hợp.

Cần sớm sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016

Theo đó, HoREA đề nghị xem xét thay thế quy định về “tiền đặt trước” của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về “bảo đảm đấu giá” hoặc “tiền đặt cọc đấu giá” để đảm bảo sự thống nhất của các quy định pháp luật và bổ sung các quy định

Bên cạnh đó, đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013, nhằm quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính để thanh toán “tiền trúng đấu giá” và để triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị; đồng thời, chứng minh nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.

Đề nghị nâng cao chất lượng việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá.

Xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013 về định giá đất, xác định “giá đất cụ thể” để làm “giá khởi điểm đấu giá” quyền sử dụng đất. Đồng thời bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” vào khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013

Xem xét sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” để đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.

Ngoài ra, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập “Trung tâm phát triển quỹ đất” thuộc Sở Tài nguyên Môi trường nhưng nhìn chung hoạt động chưa thật hiệu quả do thiếu vốn và chưa có cơ chế hoạt động phù hợp. Đồng thời, nhiều địa phương ủy thác chức năng của “Quỹ phát triển đất” cho “Quỹ đầu tư phát triển” của địa phương, nhưng trên thực tế chưa bố trí đủ nguồn vốn để tạo điều kiện cho “Trung tâm phát triển quỹ đất” thực hiện công tác “bồi thường giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Do đó, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng.