Sốt đất đấu giá: Đột biến hay chưa sát thực tế?

LÊ SÁNG• 03/01/2022 10:00

Chính những tồn tại liên quan đến sự chồng lấn pháp luật cũng như bảng giá đất chưa sát thực tế đã khiến việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất thường thấp hơn thị trường.

>>> Nan giải xác định giá khởi điểm đấu giá đất

Năm 2021, đất đấu giá được xem là một trong những điểm nhấn đáng chú ý của thị trường khi giá trúng đấu giá đất liên tục lập kỷ lục, giá sau cao hơn giá trước và đỉnh điểm là phiên đấu giá 04 lô đất tại bán đảo Thủ Thiêm (TP.HCM) với mức giá cao nhất được thiết lập lên đến 2,4 tỷ đồng/m2.

Việc giá trúng đấu giá đất tăng quá cao so với giá khởi điểm được cho một phần

GIÁ ĐẤT CAO BẤT THƯỜNG

Trước đó không lâu, tại một phiên đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội), mức giá trúng cao nhất gần 400 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với giá thị trường.

Ngoài hai phiên đấu giá kỷ lục nói trên, năm 2021 cũng ghi nhận hàng trăm phiên đấu giá đất tại các địa phương trong cả nước với mức giá trúng cao “chưa có tiền lệ”.

Theo đó, giá đất trúng đấu giá tại các tỉnh vùng ven như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương… có những vị trí đã ghi nhận mức giá 30-35 triệu đồng/m2.

Có thể bạn quan tâm

Rà soát pháp luật để kiểm soát giá đất: Bất thường trong đấu giá đất
11:20, 30/12/2021
Kìm giá nhà đất sau tác động đấu giá đất Thủ Thiêm
15:00, 28/12/2021
Chống trục lợi đấu giá đất
11:25, 24/12/2021

Còn tại các huyện ngoại thành của TP. Hà Nội như Quốc Oai, Thạch Thất,… giá trúng đấu giá đất cũng ghi nhận nhiều kỷ lục khi có những vị trí lên đến 70-80 triệu đồng/m2, thậm chí có những lô góc được đấu lên giá hàng trăm triệu đồng/m2.

Theo nhận định của các chuyên gia, có một điểm chung ghi nhận từ các phiên đấu giá đất thời gian qua là giá trúng đấu giá thường cao hơn đáng kể, thậm chí gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Cụ thể, tại phiên đấu giá kỷ lục tại Thủ Thiêm vừa qua, giá khởi điểm đấu giá của lô đất 3-12 là 2.942,2 tỷ đồng. Như vậy, lô đất đã được bán đấu giá thành công với mức giá cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm.

Trong khi đó, dù chỉ cao gấp 2-2,6 lần mức giá khởi điểm nhưng giá trúng đấu giá một số lô đất tại quận Cầu Giấy (Hà Nội) cũng đã khiến nhiều người “ngã ngửa”.

Thực tế cho thấy, không chỉ trong năm 2021, mà trước đó khá lâu, tại cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP. HCM năm 2014 đã ghi nhận giá trúng cao hơn nhiều giá khởi điểm.

Cụ thể, giá khởi điểm của lô đất 23 Lê Duẩn khi đó là 550 tỷ đồng nhưng giá trúng lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm.

Sau phiên đấu giá thành công 4 lô đất Thủ Thiêm, nhiều ý kiến lại đặt ra vấn đề phải chăng giá khởi điểm đấu giá hiện nay chưa được tính đúng, tính đủ khiến giá trúng được đẩy lên quá cao như một hiện tượng bất thường.

Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) có văn bản gửi Thủ tướng chính phủ nhận xét và đề xuất sau các phiên đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM. Trong đó, một trong những bất cập được HOREA nhấn mạnh là các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" để làm căn cứ tính "giá khởi điểm" đấu giá quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, chưa đảm bảo nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Giá khởi điểm đấu giá đất thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân dẫn đến các tiêu cực trong đấu giá đất tại các địa phương thời gian qua. Ảnh: Một buổi đấu giá đất trên địa bàn TP Bắc Giang.

TÍNH ĐÚNG, TÍNH ĐỦ

Trong thực tế, theo các chuyên gia, việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất sát với thị trường chưa thể giải quyết khi Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn chưa “thông”.

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội hiện đang là Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) thì lâu nay, hoạt động đấu giá trong đó có xác định giá khởi điểm đã được quy định khá chi tiết tại Luật đất đai 2013 và Nghị định số 123/2017/NĐ-CP cùng nhiều văn bản dưới Luật liên quan. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy đôi khi bản thân các quy định này còn có sự xung đột, chưa thống nhất dẫn đến việc áp dụng vào thực tiễn để xác định giá khởi điểm đấu giá đất.

Dẫn chứng điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể của một thửa đất, lô đất (tại thời điểm tổ chức đấu giá) được UBND cấp tỉnh quyết định được dùng làm căn cứ xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần.

Trong khi đó, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất chỉ được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí quản lý, tính tiền xử phạt khi vi phạm, tính tiền bồi thường, tính giá trị quyền sử dụng đất mà không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp ĐGQSDĐ. Với 2 quy định khác nhau như vậy dẫn đến tình trạng các địa phương có thể bị khá lúng túng trong thực hiện.

Một điểm nữa chưa “khớp” theo bà Nhung chỉ ra là tại khoản 3, Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định Sở TN&MT có trách nhiệm tổ chức xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục xác định giá khởi điểm ĐGQSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì cơ quan tài chính lại là cơ quan có trách nhiệm xác định giá khởi điểm, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc này vô hình chung đang làm khó những đơn vị thừa hành chính sách tại các địa phương.

Cũng theo Phó Trưởng ban Pháp chế của VNREA , một điểm khá “lấn cấn” hiện nay là việc xác định giá khởi điểm để ĐGQSDĐ thuê trả tiền thuê đất hàng năm (tính theo thời hạn sử dụng đất) được quy định tại Thông tư 333/2016/TT-BTC là chưa phù hợp, chưa thống nhất với trường hợp giao đất không qua hình thức ĐGQSDĐ.

Trong bối cảnh hiện nay, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung trong khi vấn đề giữ hay bỏ quy định về Bảng và khung giá đất còn tiếp tục chờ Luật Đất đai sửa đổi điều chỉnh trong giai đoạn trước mắt có thể xem xét phương án thuê các tổ chức định giá độc lập để lấy kết quả định giá này làm một trong những căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: "Việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất đôi khi quá thấp có thể được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến nạn thao túng đấu giá đất, nạn quân xanh, quân đỏ vừa qua. Một khi đưa được giá khởi điểm sát với giá thị trường rất có thể tình trạng trên sẽ giảm đi đáng kể".