SỬA GẤP LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 (KỲ XII): Giá trị tăng thêm từ đất đai phải vào ngân sách nhà nước

PGS,TS Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế• 23/02/2021 05:00

Giá đất là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất của Luật Đất đai. Giải quyết được cơ chế định giá đất thì các quy định khác của Luật Đất đai sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi.

PGS,TS Ngô trí Long - Chuyên gia kinh tế

PGS,TS Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế

Tuy Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai 2003, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, sau nhiều năm thi hành trong điều kiện quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa khá đặc biệt trong nền kinh tế thị trường và do những khiếm khuyết của bản thân Luật nên đã xuất hiện một số bất cập, trong đó lớn nhất là giá đất.

Giá đất mang nặng tính “áp đặt”

Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20-30% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khi giá đền bù quá chênh lệch với giá thị trường khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Ví dụ, như Dự án cải tạo mở rộng đường cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, tuyến đường huyết mạch vào trung tâm Hà Nội, tiến độ yêu cầu là cuối năm 2017 phải hoàn thành. Tuy nhiên, dự án vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng nên thời gian hoàn thành phải lùi lại đến tháng 6/2018 và tiếp tục chậm tiến độ.

. Giá trị đất đai khi khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường

Giá trị đất đai khi khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường

Toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình; mặc dù Điều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối) giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở mọi thời điểm.

Nguồn thu từ đất đang bị thất thoát

Trước đây, theo Luật Đất đai 2003, chỉ đầu mối là Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên - Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, có sơ hở tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh. Tiền sử dụng đất hiện nay vẫn là ẩn số, là gánh nặng của chủ đầu tư dự án và cả người mua nhà, là tác nhân gây cản trở cho nỗ lực kéo giảm giá nhà về mức hợp lý.

Không ít nhà đầu tư khi bỏ tiền mua cổ phần doanh nghiệp Nhà nước, đơn vị sự nghiệp không nhìn vào sức khỏe của doanh nghiệp đó mà chỉ nhắm tới những mảnh 'đất vàng' họ sẽ sở hữu sau chuyển đổi. Xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp nhà nước (DNNN) khi cổ phần hóa (CPH) đang gặp không ít vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ sắp xếp, đổi mới DNNN.

Theo báo cáo của Kiểm toán Nhà nước, cho thấy hầu hết các tập đoàn, tổng công ty nhà nước khi thực hiện CPH giai đoạn 2011 - 2015 đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp. Thực tế, một số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá. Khi CPH, doanh nghiệp sản xuất chọn hình thức thuê đất, trả tiền đất hàng năm thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp là phù hợp. Nhưng sau khi CPH, doanh nghiệp đó từ bỏ ngành sản xuất, kinh doanh chính, xin chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, đất ở lại tiềm ẩn nguy cơ thất thoát. Nguy cơ này có thể xảy ra ở tất cả các doanh nghiệp đã CPH trước đây.

Vấn đề xác định đúng giá trị đất đai trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn nguồn thu, nợ công cao, đây là vấn đề rất rất quan trọng. Giá trị đất đai khi khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường.

Đây là điểm quan trọng cần sửa đổi trong Luật Đất đai tới đây nhằm không làm mất giá trị đất đai, khi mà đất đó đang thuộc quyền quyết định của Nhà nước, giá trị tăng thêm phải đi vào ngân sách nhà nước.