SỬA GẤP LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 (KỲ X): Quản lý mô hình Farmstay - 4 vấn đề pháp lý cần được giải quyết

Farmstay là một hình thức du lịch mới, kết hợp giữa trang trại sản xuất nông nghiệp (farm) với kinh doanh cơ sở dịch vụ lưu trú (homestay). Thời gian qua, mô hình này đã xuất hiện và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đã triển khai nhiều dự án với quy mô lớn để chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ) để làm farmstay.

Mặc dù hiện nay các quy định mang tính thống nhất và cụ thể để điều chỉnh hoạt động kinh doanh farmstay chưa được đầy đủ và tập hợp hóa nhưng trong nhiều văn bản pháp luật về đầu tư, về KDBĐS, pháp luật về đất đai cũng đã có một số quy định có liên quan. Tuy vậy, vẫn còn nhiều vấn đề pháp lý cần được giải quyết rõ ràng. Cụ thể:

Thứ nhất, chủ đầu tư các dự án farmstay có KDBĐS và phải tuân thủ quy định của pháp luật KDBĐS hay không? Thực tế cho thấy, mặc dù pháp luật KDBĐS không có các quy định trực tiếp kinh doanh QSDĐ nông nghiệp nhưng đất nông nghiệp là loại đất được pháp luật đất đai cho phép thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn… khi đáp ứng các điều kiện luật định.

Do vậy, có thể khẳng định rằng đất nông nghiệp cũng là một loại hàng hóa trong thị trường bất động sản. Theo đó, nếu doanh nghiệp không đơn thuần là cho thuê chỗ lưu trú kết hợp làm nông nghiệp mà có hành vi chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để làm farmstay thì có thể xem đây là một hình thức KDBĐS, và doanh nghiệp đó phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật KDBĐS.

Thiết nghĩ, với những quy định hiện hành, để hạn chế rủi ro, người mua cần tìm hiểu tính pháp lý của dự án đầu tư, có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ có liên quan đến dự án, liên hệ với UBND cấp xã để kiểm tra thông tin có dự án tại địa phương.

Thứ hai, vấn đề cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Nói cách khác, QSDĐ được đưa vào giao dịch có khả năng được cấp Giấy chứng nhận hay không còn tùy thuộc vào việc diện tích đất đó có đảm bảo lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương hay không.

Như vậy, một điều chắc chắn rằng người mua đất trong những dự án này không thể được cấp Giấy chứng nhận đối với đất do không đảm bảo yêu cầu về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa. Bên cạnh đó, để người mua có thể được cấp Giấy chứng nhận bắt buộc khu vực đất tách thửa phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất phục vụ sản xuất nông nghiệp. 

Kết hợp các quy định đã dẫn giải ở trên, người mua đất nền muốn được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất đã ký hợp đồng với chủ đầu tư thì trước hết diện tích đất trong hợp đồng phải đáp ứng cả hai điều kiện.

Thứ ba, vấn đề xác định mục đích sử dụng đất khi xây dựng farmstay. Nếu doanh nghiệp sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của Luật Đất đai thì đất kinh doanh farmstay sẽ là đất hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, vừa có đất nông nghiệp, vừa có đất phi nông nghiệp. Điều này sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tìm kiếm quỹ đất để thực hiện dự án cũng như gây khó khăn cho các địa phương trong công tác quản lý.

Về mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 không định nghĩa như thế nào là “đất trang trại”, nhưng mục đích sử dụng của đất trang trại là phục vụ sản xuất nông nghiệp, và chủ thể sử dụng là các hộ gia đình, cá nhân.

Đối với phần đất xây dựng cơ sở lưu trú mà chúng ta hay gọi là “Homestay”, thì thực chất “Homestay” cũng không phải là một thuật ngữ pháp lý, được quy định trong luật. Bản chất của homestay không phải là một loại hình bất động sản, mà là một loại hình lưu trú du lịch.

Về vấn đề này, theo quy định tại Luật Đất đai 2013 quy định đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại khu vực nông thôn phải thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư, và trên đất ở có thể có vườn, ao thuộc cùng thửa đất. Do đó, không có chuyện trong một nông trại hoặc giữa một khu rừng lại có đất ở như quảng cáo tại nhiều dự án farmstay.

Tóm lại, pháp luật đất đai hiện hành chưa có khung pháp lý rõ ràng cho việc sử dụng đất có nhiều mục đích kết hợp giữa nông nghiệp và phi nông nghiệp. Do đó, nếu cho phép thực hiện một dự án kinh doanh QSDĐ để làm farmstay thì việc quản lý đất đai phải có sự tách bạch theo từng phần diện tích cụ thể.

Thứ tư, về cam kết đảm bảo lợi nhuận, quản lý và kinh doanh farmstay sau khi hoàn thiện. Về nguyên tắc, khi chưa có pháp luật chuyên ngành điều chỉnh, các cam kết của doanh nghiệp chuyển nhượng đất nền farmstay với người mua có thể được xem là thỏa thuận dân sự, được cụ thể hóa bằng các điều khoản trong hợp đồng, nên khi phát sinh tranh chấp có thể áp dụng quy định của Bộ Luật Dân sự để giải quyết.

Mặt khác, với mô hình kinh doanh farmstay hiện nay, doanh nghiệp chỉ đóng vai trò là đơn vị tư vấn, quản lý, không phải là chủ đầu tư được giao đất để thực hiện dự án. Không có gì đảm bảo rằng bên bán sẽ thực hiện đúng cam kết của mình, sau khi “bán đứt” nền đất cho người mua mà họ không xây dựng farmstay hoặc không thực hiện quản lý, vận hành, kinh doanh farmstay đó để có lợi nhuận như cam kết mà lại “cao chạy xa bay” thì người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Người mua không nên trông chờ vào lời hứa hẹn của chủ đầu tư mà trước khi ký hợp đồng cần kiểm tra kỹ năng lực, chức năng kinh doanh của họ để xem xét liệu rằng họ có đủ khả năng quản lý, vận hành, kinh doanh farmstay để mang lại lợi nhuận như cam kết hay không.

(*) Giảng viên Khoa Luật Thương mại – Trường Đại học Luật TP.HCM