SỬA GẤP LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 (KỲ XI): Hoàn thiện khung pháp lý cho Farmstay

Việc nở rộ các dự án bất động sản xây dựng farmstay nhưng không được pháp luật điều chỉnh một cách cụ thể, đầy đủ, nhiều trường hợp chủ đầu tư chạy theo lợi nhuận làm ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh lành mạnh. Do đó, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh hoạt động liên quan kinh doanh bất động sản (KDBĐS), xây dựng farmstay. 

Thứ nhất, cần quy định rõ farmstay là một loại hình du lịch và việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh farmstay là một hình thức kinh doanh bất động sản.

Hiện nay, Luật Du lịch có đề cập đến một số loại hình du lịch như du lịch cộng đồng, du lịch văn hóa, du lịch sinh thái, nhưng chỉ dừng lại ở việc định nghĩa, hoặc các quy định chung chung về chính sách, tài nguyên du lịch,…. Một số loại hình du lịch đặc thù, mới xuất hiện như farmstay – một loại hình du lịch nông nghiệp (Agritourism) chưa được ghi nhận và điều chỉnh.

Thực tế, farmstay không phải là bất động sản du lịch hay một loại cơ sở lưu trú, mà là một loại hình du lịch (hay sản phẩm du lịch) mới, trong đó doanh nghiệp kinh doanh du lịch có sử dụng kết hợp các loại cơ sở lưu trú (có thể là biệt thự, nhà nghỉ, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, bãi cắm trại,…) và diện tích đất để du khách trải nghiệm làm nông dân.

Vì vậy, cần xác định đây là một loại hình du lịch như du lịch văn hóa, du lịch cộng đồng…, theo đó Luật Du lịch cần phải định nghĩa thế nào là farmstay và có những quy chế cụ thể về loại hình này. Điều này hoàn toàn phù hợp với chính sách phát triển du lịch của Nhà nước đã được khẳng định tại Điều 5 Luật Du lịch 2017.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh Farmstay không chỉ dừng lại ở việc cho thuê phòng hay vườn rau, mà họ đã chuyển nhượng QSDĐ đã xây dựng xong farmstay hoặc bán đất nền cho người mua tự xây dựng/thuê chủ đầu tư xây dựng. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định về hoạt động kinh doanh các bất động sản phục vụ cho du lịch, trong đó có farmstay.

Một khi pháp luật đã thừa nhận đây là hình thức KDBĐS thì các doanh nghiệp phải có đủ điều kiện KDBĐS, phải lập dự án đầu tư và kinh doanh theo đúng quy định của Luật KDBĐS và pháp luật có liên quan khác như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Có như vậy quyền lợi của người mua bất động sản để kinh doanh, nghỉ dưỡng theo hình thức farmstay mới được bảo đảm.

Thứ hai, cần thống nhất xác định mục đích sử dụng đất thực hiện dự án farmstay để từ đó áp dụng quy chế pháp lý tương ứng.

Về nguyên tắc, Luật KDBĐS đã khẳng định việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trong KDBĐS phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai. Tuy nhiên, sẽ rất khó cho chủ đầu tư thực hiện điều này vì khó có quỹ đất nông nghiệp và phi nông nghiệp hỗn hợp như vậy.

Mặt khác, Luật Đất đai 2013 quy định đất phi nông nghiệp là đất ở; đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao; khu kinh tế; đất cảng hàng không; đất thương mại, dịch vụ..., chưa đề cập đến đất sử dụng cho du lịch (đất du lịch). Vì vậy, cần có quy định cụ thể về các loại đất đặc thù, có thế mạnh phát triển kinh tế như đất du lịch, bên cạnh loại đất thương mại, dịch vụ chung chung như hiện nay.

Thứ ba, hoàn thiện các quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Như đã phân tích, mặc dù dự án rao bán farmstay nhưng đa phần là trường hợp các chủ đầu tư ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp (có thể là đất trồng hoặc có sẵn vườn) để người mua đầu tư xây dựng farmstay.

Thực tế, có một số địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp với diện tích tối thiểu khá nhỏ, làm cho tình trạng phân lô đất nông nghiệp diễn ra một cách tràn lan. Việc cho phép tách thửa như vậy sẽ dẫn đến sự manh mún, nhỏ lẻ trong sản xuất nông nghiệp, phá vỡ quy hoạch và nhiều hệ lụy khác.

Thiết nghĩ, thay vì cấm tách thửa thì Luật Đất đai 2013 cần bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh xác định diện tích tách thửa đối với các loại đất khác không phải là đất ở, trong đó có đất nông nghiệp cho phù hợp.

Trường hợp cần thiết, có thể xây dựng khung về diện tích tối thiểu được tách thửa cho từng khu vực, tương tự như quy định khung giá đất hiện nay. Với sự linh hoạt này, đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất tốt hơn, đồng thời cũng hạn chế tình trạng bán nền nhưng không thực hiện các thủ tục tách thửa đất và nhà nước cũng thu được các nguồn thu cho ngân sách từ hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện giao dịch hợp pháp của người sử dụng đất.

 (*) Giảng viên Khoa Luật Thương mại – Trường Đại học Luật TP.HCM