Tăng khả năng hấp thụ vốn cho bất động sản

TS Ngô Trí Long - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính)• 08/10/2023 06:00

Doanh nghiệp bất động sản (BĐS) có khả năng hấp thụ vốn thấp sẽ dẫn đến việc suy giảm giá trị gia tăng, gây tác động bất lợi cho hoạt động của doanh nghiệp và nền kinh tế.

>>> Bất động sản cần khai thác tối ưu "sân chơi" quốc tế

Chính vì vậy, làm thế nào để tăng khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng đang là một bài toán khó, cần các giải pháp đồng bộ từ nhiều phía.

Giải pháp cấp bách để tạo khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp BĐS vẫn nằm ở các giải pháp làm sao để kích cầu tiêu dùng

Giải pháp ngắn hạn

Khó khăn của thị trường BĐS và các doanh nghiệp BĐS còn kéo dài và khó dự đoán được chính xác sẽ kéo dài bao lâu. Trong bối cảnh đó, lãi suất vay vốn không phải là vấn đề cốt lõi hiện nay, mà cần phải triển khai đồng bộ các giải pháp khác để khơi thông dòng vốn trong nền kinh tế, nâng cao khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp BĐS.

Trong ngắn hạn, chính quyền địa phương cần chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp với các bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo cáo các cấp có thẩm quyền đối với hàng ngàn dự án đang phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý. Xử lý triệt để các vấn đề tồn tại của thị trường BĐS, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, để qua đó góp phần đẩy mạnh cả hai phía cung - cầu tín dụng.

Đặc biệt, cần chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu; rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ... Chính quyền địa phương sớm điều chỉnh quy hoạch và xác định vị trí đất cho đầu tư nhà ở xã hội.

Đây là thời điểm cần sự vào cuộc của các chính sách khác như việc đẩy mạnh đầu tư công thông qua dùng nguồn vốn ngân sách nhà nước sẽ giúp tín dụng chảy vào doanh nghiệp nguyên vật liệu xây dựng, xây dựng, BĐS và lan tỏa sang các ngành khác.

Đồng thời kiến nghị Chính phủ thiết lập cổng thông tin tổng thể về quy hoạch, xây dựng và giao dịch BĐS nhằm cung cấp đầy đủ thông tin về các dự án đang triển khai và đang xin phép đầu tư tại từng địa phương trên cả nước để nhà đầu tư có được cái nhìn toàn cảnh về thị trường, có sự chủ động điều tiết hoạt động đầu tư, phân kỳ triển khai cho phù hợp với triển vọng thị trường.

Những giải pháp cấp bách để tạo khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp BĐS lúc này vẫn nằm ở các giải pháp làm sao để kích cầu tiêu dùng, giải quyết lượng hàng tồn kho, khơi thông nguồn vốn để doanh nghiệp có thể tiếp tục sản xuất.

Khơi thông vốn cho dự án đầy đủ pháp lý

Về phía các doanh nghiệp BĐS, để kích cầu thị trường, các doanh nghiệp BĐS cần đưa ra các chính sách hạ giá bán, các ưu đãi như tăng mức chiết khấu, các khoản hỗ trợ tài chính khác cho người mua, hỗ trợ các thủ tục pháp lý đối với khách hàng. Có như vậy, người mua mới có thể đồng hành cùng doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Ngược lại, doanh nghiệp thời điểm này tập trung đảm bảo hoạt động ổn định thay vì tập trung cho phát triển.

Các nhà phát triển BĐS cần tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật, giữ uy tín và cam kết để tạo lập niềm tin với nhà đầu tư và người mua.

Chú trọng chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ thông tin trong phát triển, quản lý, vận hành hoạt động doanh nghiệp là xu thế tất yếu hiện nay và trong thời gian tới.

Về phía ngân hàng, cần tiếp tục hạ lãi suất, những vấn đề lúc này không hẳn là hạ lãi suất điều hành, mà các NHTM cần tiếp tục hạ lãi suất cho vay, điều này do cân nhắc của NHTM. Mặc dù, lãi suất cho vay mua nhà trung bình từ mức cao nhất khoảng 15%/năm vào tháng 1/2O23 đã giảm xuống.

Việc giảm lãi suất là thiết thực để hỗ trợ doanh nghiệp, người dân và cũng là biện pháp để kích thích cầu tín dụng. Nhưng, giảm lãi suất mới chỉ là một chìa khóa để mở cánh cửa tín dụng giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trở nên mạnh mẽ hơn.

Chìa khóa khác quan trọng không kém là nâng cao năng lực hấp thụ vốn, hay nói cách khác là năng lực sử dụng vốn hiệu quả của chính các doanh nghiệp, nhu cầu vay vốn và sử dụng vốn của người dân.

Đối với các dự án không vướng mắc pháp lý, các dự án này có thể nhận được nguồn vốn từ ngân hàng để tiếp tục xây dựng và đủ điều kiện tái cơ cấu. Các khoản cho vay mua nhà liên quan sau đó cũng có thể được xem xét để giãn thời gian trả nợ. Như vậy, nhà phát triển BĐS có thể hoàn thành dự án và bàn giao căn hộ cho người mua nhà sau này.

Đối với dự án có vấn đề pháp lý phức tạp (như sai quy hoạch), việc gia hạn thêm một năm cho các dự án này có thể là chưa đủ. Do đó, việc cơ cấu các khoản vay cho những dự án này và các khoản vay mua nhà liên quan có thể được ngân hàng xem xét một cách cẩn trọng. Chính sách cơ cấu, giãn hoãn lại nợ đã được ban hành tại Thông tư 02/2023/TT-NHNN, tuỳ điều kiện thực tế sẽ có điều chỉnh phù hợp.

Việc ứng dụng công nghệ để tăng khả năng tiếp cận vốn cũng là một vấn đề đang được triển khai như Thông tư 06/2O23/TT-NHNN đã đề cập.

Việc lên, xuống của thị trường BĐS là điều hết sức bình thường và phụ thuộc vào sự điều tiết chung của Nhà nước, cũng như có tính chất chu kỳ như đã từng xảy ra nhiều lần trong quá trình phát triển. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, việc cấp bách cần làm là Chính phủ và các cơ quan chức năng nghiên cứu, có giải pháp giúp các doanh nghiệp BĐS nâng cao năng lực hấp thụ vốn.