Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2024?

DƯƠNG THÙY DUNG - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam• 03/10/2023 13:38

Đã có những dự án rục rịch bắt đầu triển khai mạnh mẽ. Rõ ràng dòng vốn đã và đang quay trở lại thị trường bất động sản vào giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh.

>>Để môi giới bất động sản thoát danh "cò đất"

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024. Chu kỳ mới sẽ bắt đầu tư quý II. Theo đó, những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn, và cũng là phân khúc có khả năng phục hồi sớm nhất.

Chung cư phục hồi sớm nhất

Đối với phân khúc chung cư trung và thấp cấp sẽ có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý III/2024. Về nguồn cung, do nguồn cung của phân khúc này đang rất thấp, do vậy sẽ có dấu hiệu phục hồi về nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực.

Đối với chung cư cao cấp và hạn sang, chất lượng sản phẩm/dự án sẽ được cải thiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu của các khách hàng sẵn sàng chi trả. Xu hướng mới với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của dịch Covid-19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường vừa qua. Theo đó, dòng khách hàng của phân khúc này đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.

Về giá bán, ở với thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán sẽ không giảm xuống nhưng tốc độ tăng giá không quá cao chỉ ở mức dưới 10% theo từng phân khúc và từng khu vực của dự án. Bởi vì trong cơ cấu sản phẩm được chào bán trong thời gian tới, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cao cấp có thể vẫn chiếm phần lớn trong tổng giỏ hàng. Như vậy, mặt bằng giá bán sẽ ở mức trung bình từ 7 - 10%/năm.

Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán trong năm 2024 vẫn ở mức cao là vì càng ngày các chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng dự án và sản phẩm.

Thanh khoản của thị trường ở những tháng cuối năm 2023 sẽ được cải thiện hơn so với nửa đầu năm. Bước sang năm 2024 tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan.

>>Khơi thông “điểm nghẽn” phát triển bền vững thị trường bất động sản

Đất nền vẫn đi ngang

Thị trường nhà ở gồm có phân khúc đất nền hoặc phân khúc những dự án gắn liền với đất như: Villa, biệt thự, nhà phố/liền kề... vẫn sẽ là phân khúc được người dân rất ưa chuộng bởi vì tính riêng tư của loại hình này so với chung cư. Nhưng có một điểm là những sản phẩm này có giá trị khá cao, cho nên sự phục hồi của thị trường này sẽ có độ trễ hơn so với thị trường chung cư.

Sự phục hồi của thị trường đất nền sẽ có độ trễ hơn so với thị trường chung cư.

Chưa kể hiện tại, nguồn cung của thị trường này còn tồn đọng khá nhiều nên cần thời gian để tiêu thụ nốt, đặc biệt là ở Hà Nội. Như vậy, có thể tới năm 2025 thì thị trường này mới có sự phục hồi rõ rệt.

Bất động sản công nghiệp nhiều điểm sáng

Thị trường bất động sản công nghiệp là phân khúc hoạt động tốt nhất khi có những chỉ số kinh doanh tốt trong thời gian qua. Giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy cũng cao lên đến 80-90% tại các thành phố KCN cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương... Điều này rất tốt cho hoạt động kinh doanh quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, nếu đứng ở khía cạnh người đi thuê thì đây là một thị trường rất cạnh tranh vì không có nhiều lựa chọn.

Có một điểm khá tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp là các chủ đầu tư đã chủ động mở rộng ra các KCN ở thị trường cấp 2. Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội cơ sở hạ tầng đang được phát triển tốt giúp cho kết nối giữa các trung tâm thành phố với thị trường cấp 1 và cấp 2 trở nên thuận tiện hơn.

Nhờ có sự dịch chuyển của khách thuê ra thị trường cấp 2 nên thị trường miền Bắc cũng đang thu hút rất nhiều nhà đầu lớn tới mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh. Trong thời gian tới, khu vực miền Bắc hay miền Nam Nam vẫn tiếp tục là điểm thu hút rất lớn đối với thị trường bất động sản công nghiệp.

Bất động sản công nghiệp dự báo là phân khúc đón nhận sự tăng trưởng mạnh nhất trong chu kỳ mới vì gần như thị trường này không bị ảnh hưởng quá nhiều từ yếu tố pháp lý, hay chênh lệch cung - cầu.

Mắc kẹt với condotel

Trong ngắn hạn nhìn chung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn tiếp tục chững lại và cần có thời gian để hấp thụ hết những nguồn cung đã tung ra thị trường thời điểm trước đây. Nguồn cung hiện hữu khá dồi dào sẽ ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê của người mua nên họ sẽ cẩn trọng hơn.

Một xu hướng đáng chú ý là các dự án mới có chất lượng tốt vẫn được đưa ra thị trường mặc dù không nhiều và các nhà điều hành khách sạn vẫn muốn mở rộng mạng lưới tại Việt Nam. Chứng tỏ họ vẫn nhìn thấy tiềm năng lâu dài của thị trường này trong dài hạn, đây cũng là một tín hiệu đáng mừng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.