Tháo gỡ hai “gọng kìm” pháp lý và nguồn vốn cho thị trường bất động sản

TS. HOÀNG VĂN CƯỜNG - Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội• 05/10/2023 05:00

Nghẽn vốn, vướng mắc pháp lý, không bán được hàng, áp lực trả nợ lớn, nhiều doanh nghiệp bất động sản dù đã nỗ lực hết sức để phục hồi nhưng vẫn chưa thoát khỏi khó khăn trong dài hạn.

>>> Lãi suất cho vay bất động sản dần "dễ thở"

Đến thời điểm này, thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn trầm lắng, tuy nhiên trạng thái thị trường đã có sự thay đổi so với thời điểm cuối 2022 - đầu 2023.

Thị trường bất động sản đã phục hồi tương đối nhưng chưa bứt phá

Giai đoạn trước, cùng với sự “đổ bể” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và khủng hoảng niềm tin của khách hàng, áp lực trả nợ với các doanh nghiệp bất động sản lớn đến mức đe dọa sự tồn tại của họ trên thị trường. Cho đến nay, áp lực này đã “nhẹ gánh” hơn.

Để thị trường bất động sản phục hồi, cần bổ sung nguồn cung mới ra thị trường

Để thị trường bất động sản phục hồi cần bổ sung nguồn cung mới ra thị trường. ẢNH: LV

Tuy không phải đối diện với những nguy cơ suy thoái, nhưng sự phục hồi của thị trường cũng chỉ tương đối, dần ổn định nhưng chưa bứt phá, chỉ dừng ở mức cầm chừng. Do nền kinh tế vẫn chưa phục hồi, sức mua kém nên thị trường bất động sản cũng chưa thể nói là đã sôi động trở lại. Thanh khoản ở các phân khúc còn hạn chế, trong khi đó lượng cung ít dẫn đến giá bán giảm không đáng kể, những biểu hiện tái cấu trúc còn chưa thật rõ ràng.

Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với nền kinh tế, nếu kinh tế tăng trưởng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản theo sau. Nhưng hiện nay kinh tế vẫn còn đang trầm lắng, dù đã nhiều lần giảm lãi suất và tăng cường vốn tín dụng, năng lực hấp thụ của thị trường vẫn thấp, dẫn đến nền kinh tế chưa thể bứt phá, vì vậy, chưa thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có ngay những phục hồi bứt phá.

Tính chung 8 tháng năm 2023, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp ước tính giảm 0,4% so với cùng kỳ năm trước. Tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa ước đạt 435,23 tỷ USD, giảm 13,1% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng đơn hàng vẫn còn ít, thu nhập của người lao động chưa được cải thiện, nhiều doanh nghiệp vẫn phải thu hẹp quy mô, cắt giảm lao động để tồn tại. Trong 8 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường là 124,7 nghìn doanh nghiệp, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản (VARS), lượng giao dịch bất động sản quý II năm 2023 giảm gần 40% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy khó khăn về thanh khoản vẫn chưa thôi đeo bám những doanh nghiệp còn sót lại trên thị trường.

Không nằm ngoài xu hướng chung của nền kinh tế, những con số của thị trường bất động sản cũng khá ảm đạm. Theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê, cả nước có 3.066 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 8 tháng đầu năm 2023, giảm hơn 53% so với cùng kỳ. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp giải thể lại tăng gần 11%.

Cùng với đó, nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội hiện vẫn rất thấp. Trong tương lai, nếu không có biện pháp tăng nguồn cung kịp thời thì sẽ có thể xảy ra cơn sốt không đáng có.

Rào cản lớn nhất vẫn đến từ vốn và pháp lý

Thực tế cho thấy, hai rào cản lớn nhất gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong quá trình tái cấu trúc đến từ vốn và pháp lý - hai yếu tố cơ bản quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản cũng như quy trình vận hành của doanh nghiệp, dù là lớn hay nhỏ.

Rào cản pháp lý lớn nhất có lẽ đến từ việc phê duyệt cho các dự án đủ điều kiện khởi công và đưa vào kinh doanh. Hiện nay, nguồn cung bất động sản đang khan hiếm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại có giá trung bình. Tuy nhiên, số dự án bất động sản mới được khởi công lại không nhiều, chủ yếu là không đủ điều kiện pháp lý để khởi công do vướng mắc tại khâu định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc phương thức, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

>>Áp lực tài chính đè nặng doanh nghiệp bất động sản

Về nguồn vốn, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang cần được “bơm” nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt tín dụng cho bất động sản thời điểm trước, thêm vào đó là các khoản nợ cũ chưa được thanh toán nên nhiều doanh nghiệp cũng không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng do chưa đủ điều kiện vay. Trong khi đó, một nguồn vốn quan trọng không kém khác là vốn huy động từ trái phiếu cũng bị tắc nghẽn sau một thời kỳ khủng hoảng hồi cuối năm ngoái đầu năm nay.

Do đó, giải pháp trước mắt đến từ việc cần giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới. Nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền xử lý của các cấp chính quyền tại địa phương thì cần mạnh dạn đưa ra các phương án quyết định trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất...

Về giải pháp lâu dài, những vướng mắc hiện nay đang tập trung ở Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Lý tưởng nhất là cuối năm nay Quốc hội sẽ thông qua 3 luật này sửa đổi để làm cơ sở giải quyết khó khăn về pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp.