Luật Đất đai mới rút ngắn đà phục hồi thị trường bất động sản

PHƯƠNG UYÊN• 21/01/2024 05:00

Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý, tạo đà cho thị trường bất động sản khởi sắc.

>>> Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Chia sẻ với PV, ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: “Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là dự án Luật lớn, khó và có nhiều nội dung phức tạp cần đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tại kỳ họp bất thường lần này, Quốc hội đã quyết định thông qua Luật Đất đai sửa đổi, tôi đánh giá cao Báo cáo giải trình, tiếp thu và chỉnh lý dự thảo luật này của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tổng hợp và tiếp thu cơ bản các ý kiến của đại biểu Quốc hội và của các Ủy ban của Quốc hội”.

thị trường bất động sản

Ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS

- Quốc hội đã tiến hành biểu quyết thông qua Luật Đất đai sửa đổi với nhiều quy định liên quan đến phương pháp định giá đất, ông đánh giá như thế nào về những điểm mới này?

Ông Trần Văn Bình: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất... Đặc biệt đã tiếp thu và đưa nội dung về các phương pháp định giá đất gồm phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Cụ thể, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

So với phiên bản Luật cũ, các phương pháp định giá đất không có nhiều thay đổi, tuy nhiên đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất. Hơn hết, trong bối cảnh tình hình kinh tế hiện nay, việc giữ nguyên phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết. Trong đó, phương pháp thặng dư vẫn đang được sử dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới.

>>> 5 thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới

Trong Luật mới, bảng giá đất cũng được điều chỉnh hằng năm thay vì quy định cũ 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường. Điều này, phản ánh đúng bảng giá đất sát với thực tế thị trường, bảo đảm bám sát diễn biến thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

- Theo ông, những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản?

Ông Trần Văn Bình: Bên cạnh những vấn đề mà cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, giải trình một các chặt chẽ thì những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi là vấn đề hàng đầu được doanh nghiệp bất động sản quan tâm. Việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định của Luật đất đai sửa đổi đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Cơ chế mới sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Ảnh: LV

Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.

Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, “phần thắng” sẽ giành cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ “xin – cho”. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản “làm thật” cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.

- Luật Đất đai sửa đổi khi có hiệu lực thi hành sẽ tác động như thế nào tới sự khởi sắc của thị trường bất động sản, thưa ông?

Ông Trần Văn Bình: Trong lần sửa Luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi, sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước. Trong mọi trường hợp đều được đảm bảo quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả, thậm chí “đi xin” để được cấp giấy chứng nhận. Thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.

Đây là những điểm mấu chốt để khơi thông việc cấp giấy chứng nhận cũng như tạo điều kiện cho các dự án đất ở, đất thương mại đi vào hoạt động, các địa phương sẽ thuận lợi trong đấu thầu các dự án sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho các dự án xây dựng nhà ở trong thời gian tới.

Nếu việc tháo gỡ pháp lý diễn ra theo đúng như kỳ vọng, tôi tin rằng, các giao dịch trong dân cũng sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực, tạo ra cơ chế giúp kiểm soát thị trường bất động sản. Hỗ trợ cho sự phát triển thị trường bất động sản theo hướng an toàn và minh bạch.

- Ông nhận định như thế nào về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2024?

Ông Trần Văn Bình: Thời gian vừa qua, kinh tế và thị trường bất động sản Việt Nam đã bị tác động bởi tình hình kinh tế thế giới. Theo đó, qua năm 2024 thị trường vẫn sẽ gặp phải nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, cũng sẽ có nhiều cơ hội cùng với nhiều điểm nghẽn được tháo gỡ. Tình hình quy hoạch, đầu tư công sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản khi liên tục các địa phương được phê duyệt, công bố quy hoạch.

Năm 2024, tần suất ra mắt các nguồn cung mới sẽ đều đặn và dày hơn so với năm 2023. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân. Cuối quý 1, đầu quý 2/2024 sẽ xuất hiện sự “khởi phát” của nguồn cung ra thị trường.

Trong đó, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng của khu vực phía Nam với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu tiên ra mắt. TP.HCM sẽ có khoảng 5.000 sản phẩm mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. Nếu các thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự án không bị tạm dừng do chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, dự kiến thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ và sản phẩm thấp tầng. Một số địa phương, khu vực đẩy mạnh phát triển về hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông như Tây Nam Bộ, Đông Nam Bộ... sẽ có cơ hội đạt được kỳ vọng lớn về nguồn cung bất động sản trong thời gian sắp tới.

Các dự án Luật như Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và mới nhất là Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động trực tiếp với việc phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.