LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI: Chuẩn hóa khái niệm “người sử dụng đất”

LS Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP HCM• 21/11/2022 03:00

Nhiều từ ngữ tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục không thống nhất, có thể khiến các địa phương khó áp dụng.

>>Chuẩn hóa từ ngữ trong Luật Đất đai sửa đổi

Cụ thể, về giải thích của từ “người sử dụng đất”. Tại khoản 28 Điều 3 dự thảo, giải thích từ ngữ “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Thống nhất khái niệm “người sử dụng đất”

Theo giải thích về “người sử dụng đất” tại Điều 6 Dự thảo, với những “người sử dụng đất” (giao, thuê, công nhận, nhận chuyển quyền) thì họ là “người sử dụng đất” nên họ có quyền và nghĩa vụ của “người sử dụng đất” (khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khoản 28 Điều 3 Dự thảo), nếu “người sử dụng đất” có tranh chấp là tranh chấp các quyền và nghĩa vụ này của họ.

Như vậy, với những “người chưa phải là người sử dụng đất”, tức là người không được: giao, thuê, công nhận, không có giao dịch nhận chuyển quyền không có quyền và nghĩa vụ của “người sử dụng đất”. Như vậy, không có sao lại tranh chấp và yêu cầu giải quyết cái mà họ không có.

Hay với từ ngữ “bồi thường về đất”, theo Dự thảo, đây là việc Nhà nước trả lại bằng đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Như vậy, với người chưa phải là “người sử dụng đất” sẽ không nằm trong quy định “Bồi thường về đất”.

Tại khoản 4 Điều 87 Dự thảo, với quy định mà người chưa phải là “người sử dụng đất” vẫn được bồi thường nếu đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận. Điều đó làm cho từ ngữ “Bồi thường về đất” không còn chính xác.

Một bất cập nữa, với trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất, trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 82 của Luật này.”

Theo khoản 15 Điều 3 Dự thảo, giải thích từ ngữ, “hỗ trợ” áp dụng đối với “người có đất”, tức là bao gồm: (i) “người sử dụng đất” và “người chưa phải là người sử dụng đất”.

Thế nhưng, với quy định tại khoản 1 Điều 94 Dự thảo thì được hiểu là “nguyên tắc” của việc “hỗ trợ” chỉ dành cho “người sử dụng đất”. Như vậy khoản 1 Điều 94 phá vỡ nội dung quy định tại khoản 15 Điều 3 Dự thảo.

Không những vậy, với từ “người có đất”, dù được sử dụng đến 3 lần không được giải thích ý nghĩa và nội hàm, không phân biệt được giữa từ ngữ “người sử dụng đất” và “người có đất”.

>>> Duy trì 2 kênh tạo quỹ đất phát triển nhà ở

Địa phương lúng túng khi thực hiện

Cần chuẩn hóa các từ ngữ trong Luật Đất đai tránh gây chồng chéo, bất cập

Đáng chú ý, về các hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Nhưng Dự thảo lại quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Hay Luật quy định Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

Nhưng dự thảo lại đưa ra quy định Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua quyết định cho thuê quyền sử dụng đất.

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất xác định.

Vấn đề đặt ra là từ tỉnh về địa phương gọi là gì để khác với thuật ngữ “giao đất”.

Thực tế các từ ngữ được sử dụng chưa chính xác đã dẫn đến trong nhiều lần ban hành Luật Đất đai và còn tồn tại trong Dự thảo hiện nay đã dẫn đến hàng loại từ ngữ khác bị sai, ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng văn bản luật. Luật Đất đai sửa đổi có vai trò đặc biệt quan trọng trong định hướng phát triển kinh tế, xã hội. Do đó, cần chuẩn hóa từ ngữ để tránh tạo thêm những bất cập không đáng có trong quá trình thực thi.

Do vậy, đối với từ ngữ "người sử dụng đất" tại Điều 6 Dự thảo cần được thay thế bằng từ ngữ chính xác hơn để thể hiện đúng ý nghĩa của từ ngữ như "Người được trao quyền sử dụng đất" hoặc phải xác định lại, điều chỉnh các quy định cụ thể hơn bằng "người được cấp giấy chứng nhận".