“Sandbox” cho nhà ở xã hội

>> Cần tạo cơ chế thuận lợi cho nhà đầu tư để phát triển nhà ở xã hội!

Cơ chế đặc thù đã có, song nhà ở xã hội lại đang vướng quá nhiều về hồ sơ thủ tục khiến doanh nghiệp nản lòng.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành cho hay, khi làm nhà ở xã hội, điều đầu tiên chính là đến từ tâm huyết của các doanh nghiệp bởi lợi nhuận rất thấp so với nhà ở thương mại và một dự án từ xin dự án đến hoàn thành mất khoảng 5 năm, lợi nhuận chia ra mỗi năm 2%, đó là lý do ít doanh nghiệp mặn mà với loại hình này.

Doanh nghiệp, người dân khó tiếp cận

Theo ông Nghĩa, khi tham gia làm dự án, điều đầu tiên doanh nghiệp quan tâm đến là pháp lý, làm thế nào thủ tục pháp lý thuận lợi nhất để đẩy nhanh thời gian thực hiện dự án. Kế đó là các ưu đãi của Nhà nước để làm sao giảm giá thành dự án, cuối cùng là người dân khi tiếp cận mua, thuê nhà ở xã hội thì có nhanh hay không.

Có thể bạn quan tâm Vô lý quy định 20% quỹ đất nhà ở xã hội 20:00, 16/04/2022 Cần tạo cơ chế thuận lợi cho nhà đầu tư để phát triển nhà ở xã hội! 10:00, 09/04/2022

Song, hiện nay thủ tục hồ sơ thực hiện dự án nhà ở xã hội đang khiến doanh nghiệp “nản” vì quá nhiều chồng chéo trong luật. Mặc dù các sở ngành đã tìm cách để hỗ trợ doanh nghiệp về mặt thủ tục nhưng không thể tháo gỡ các nút thắt.

Ông Nghĩa lấy ví dụ như tại Luật Đầu tư và Luật Nhà ở có những quy định ngược nhau. Nghị định 100 cho phép dự án nhà ở xã hội được nâng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần, theo đó, có thể tăng số tầng xây dựng, song điều này lại làm thay đổi và buộc phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch.

Song, khi trình đề nghị cho phép điều chỉnh quy hoạch, Sở Kế hoạch và đầu tư lại yêu cầu dự án phải phù hợp với quy hoạch, trong khi phía sở quy hoạch và kiến trúc lại yêu cầu có ý kiến của Sở kế hoạch và đầu tư trước hết.

Luật Đầu tư quy định khi trình một dự án nhà ở xã hội được phép nâng hệ số sử dụng là 1/5 lần, làm tăng số tầng và phải điều chỉnh cục bộ dự án.

Vấn đề liên đến chính sách, quy định khá tốt nhưng để doanh nghiệp được hưởng ưu đãi lại rất khó. Đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được giảm 70% thuế VAT, nhưng Luật thuế không có, do đó, doanh nghiệp không những không được hưởng ưu đãi mà còn bị phạt tiền chậm nộp.

Ông Lê Hữu Nghĩa cho biết: "Nguồn cung khan hiếm, vài năm gần đây các dự án ra rất ít so với nhu cầu người dân. Bản thân doanh nghiệp Lê Thành hơn 1 năm nay chưa có dự án mới bởi xin làm dự án 4.000-5.000 căn nhà ở xã hội song gần 3 năm vẫn chưa được duyệt".

Lãnh đạo công ty Lê Thành cũng chia sẻ thêm, ngay cả ở khía cạnh người mua, về mặt lý thuyết, rất nhiều ưu đãi đã được ban hành cho người dân mua, thuê mua nhà ở xã hội. Song, thực tế với các đối tượng là lao động tự do gần như không thể nộp hồ sơ xin mua.

Bởi theo quy định hồ sơ yêu cầu người mua phải có xác nhận không đóng thuế thu nhập cá nhân. Nhưng lao động tự do, địa phương chỉ xác nhận về tình trạng cư trú, không thể xác nhận về thuế.

Thực tế, các ưu đãi, cơ chế đặc biệt được ban hành để thúc đẩy doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng không ít, nhưng câu chuyện "khó đủ đường" của các chủ đầu tư nhà ở xã hội thời gian qua đã không còn là chuyện lạ hay trường hợp hi hữu.

Vấn đề chồng chéo trong luật thực sự là bài toán nan giải, khiến thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài, doanh nghiệp dù muốn cũng không dám tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tăng, vật liệu xây dựng, chi phí đầu vào phi mã, câu chuyện nhà ở xã hội có lẽ lại khó càng thêm khó.

Cần cơ chế thử nghiệm

Hiện nay, mặt bằng chung căn hộ giá rẻ đã có giá 25-30 triệu đồng/m2 tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, mức giá này gần như vượt trên thu nhập của phần đông người lao động. Bởi để mua nhà, ít nhất họ cũng phải để dành 500 triệu đồng, vay thêm 1 tỷ đồng, chưa kể đến việc lãi suất cao thì người vay không kham nổi dù vay 25-30 năm.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho biết, những gì doanh nghiệp cần chỉ là cơ chế. Thực tế, hiện nay các gói hỗ trợ từ Chính phủ không có quy định giới hạn mức trần giá thành sản phẩm, và giá bán chỉ bị điều chỉnh bởi quy định 10% lợi nhuận.

“Do đó, nếu thủ tục được khơi thông, dự án thực hiện trong vòng 3 năm, doanh nghiệp hoàn toàn có thể thực hiện được” – lãnh đạo DN nói.

Đồng quan điểm, một số ý kiến cũng cho rằng Chính phủ cần tạo một cơ chế thử nghiệm (sandbox) và mạnh dạn giao cho các doanh nghiệp có đủ uy tín, thương hiệu tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội.

Chia sẻ với PV, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết Bộ sẽ tiếp tục làm việc với chính quyền địa phương để đôn đốc hướng dẫn triển khai 2 gói hỗ trợ của Nghị quyết 11. Trong đó, đề nghị địa phương phải nghiêm túc dành quỹ đất trong các dự án nhà ở xã hội.