"Góc khuất" đấu giá đất (KỲ III): Điệp khúc bỏ cọc, thổi giá tài sản

>>> "Góc khuất" đấu giá đất (KỲ I): Những mánh khóe trục lợi đất rẻ

Chiều 8/2, ông Lê Duy Minh - Cục trưởng Cục thuế TP HCM cho biết Cục Thuế TP HCM đã nhận được văn bản của Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh về việc không thực hiện dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Doanh nghiệp trúng đấu giá lô đất 3-12 tại KĐT mới Thủ Thiêm vừa có thông tin bỏ cọc gần 600 tỷ đồng

Lô đất 3-9 trúng đấu giá của Công ty Bình Minh tại KĐT mới Thủ Thiêm

Đây là lô đất có ký hiệu 3-9, diện tích 5.009,1 m2 mà Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh trúng đấu giá vào cuối năm 2021.

Điệp khúc bỏ cọc

Trước đó, ngày 6/1, Cục Thuế TP HCM đã ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất 37.364 tỉ đồng và 1,5 tỉ đồng lệ phí trước bạ đối với 4 doanh nghiệp trúng đấu các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong số này, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá lô đất số 3-12 có diện tích 10.059,7 m2 đã chính thức xin bỏ cọc.

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày 6-1, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh thương mại Bình Minh phải nộp 5.026 tỉ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng lệ phí trước bạ. Chậm nhất trong 90 ngày kể từ ngày 6-1, công ty này nộp 50% số tiền sử dụng đất còn lại.

Hai doanh nghiệp còn lại là Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá lô đất số 3-5 (diện tích 6.446 m2) phải đóng 3.820 tỉ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ; Công ty CP Sheen Mega trúng đấu giá lô đất số 3-8 (diện tích 8.568,1 m2) đóng 4.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất.

Đến nay đã có 2 trong 4 doanh nghiệp trúng đấu giá 4 lô "đất vàng" tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đề nghị huỷ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Theo Luật Đấu giá tài sản, hủy hợp đồng sẽ dẫn đến hủy kết quả đấu giá. Nếu phía doanh nghiệp, Trung tâm quỹ đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP HCM) đạt được thỏa thuận, các cơ quan có liên quan sẽ trình hồ sơ lên UBND TP HCM. Sau khi xem xét, UBND thành phố sẽ ban hành quyết định hủy công nhận kết quả trúng đấu giá trước đây.

Mức khởi điểm và giá đấu thành công đất Thủ Thiêm

Kẽ hở thổi giá tài sản

Động thái xin bỏ cọc của các doanh nghiệp nhận được nhiều ý kiến bình luận từ các chuyên gia. Theo đó, việc bỏ cọc của các doanh nghiệp có nguy cơ khiến vụ đấu giá đất trở thành kẽ hở thổi giá tài sản tăng nhanh, làm lợi cho nhóm lợi ích thiểu số. Mặt khác hoạt động đấu giá đất đang được cho là làm tăng thêm nghịch lý Nhà nước mong đấu giá cao để thu tiền về cho ngân sách nhưng lại lo giá ảo làm nhiễu loạn thị trường, tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế cho biết, ở góc độ thị trường, đặc biệt là nguyên tắc thuận mua, vừa bán trong giao dịch bất động sản, việc người mua bỏ cọc không lạ. Khi đặt cọc một lô đất, sau đó cảm thấy không thể xoay xở số tiền quá nhiều, hoặc đơn giản vì đổi ý... người ta có vô vàn lý do để bỏ cọc một lô đất.

Ông Lực phân tích, trong các quy định hiện hành về đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định 43/2014 quy định bên tham gia đấu giá cần có vốn tự có không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, nhưng Nghị định không nói rõ người đặt cọc cần có phương án huy động phần vốn còn lại như thế nào đảm bảo khả thi.

Điều này có thể dẫn đến việc bên thắng đấu giá hoặc không thể huy động được phần vốn còn lại, hoặc phải huy động với chi phí cao hoặc thiếu minh bạch. Hệ lụy là họ có thể không trả được nợ hoặc tìm nhiều cách bán lại lô đất đó với giá cao để bù đắp chi phí bỏ ra.

Với kịch bản này, cuối cùng doanh nghiệp hay người dân mua, thuê lại tài sản đó phải trả giá rất cao, khiến cho mặt bằng giá đất bị tác động.

Tương tự, Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định phải nộp tiền cọc với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại chưa có quy định cụ thể khi nhà đầu tư trả giá tài sản cao hơn nhiều lần như trường hợp Thủ Thiêm - cũng là điều chưa có tiền lệ.

Giải pháp ở đây là luật cần được bổ sung quy định chi tiết hơn về năng lực tài chính của bên tham gia đấu giá, nhất là đối với các dự án, lô đất có giá trị lớn. Bên cạnh đó, trường hợp giá thắng đấu cao hơn nhiều so với giá khởi điểm thì điều kiện với người thắng thầu phải thế nào.

"Đó là lý do cần sớm sửa Luật Đất đai 2013, với các điều 118, 119 và 120, Nghị định 43/2014, Luật Đấu giá tài sản 2016 theo hướng đồng bộ, nhất quán để khắc phục khoảng trống này. Quy định về các phương pháp định giá đất cũng cần rà soát lại tổng thể để việc định giá đất khởi điểm được sát thực tế hơn trên cả nước" - ông Lực cho biết.

Đánh giá về tình trạng đấu giá đất, chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành cho rằng, kinh doanh bất động sản theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đơn cử, khi tham giá đấu giá đúng thời điểm giá đất thị trường ở khu vực đấu giá đang bị “sốt”, nhà đầu tư chạy theo để trúng thầu, đến khi muốn thanh khoản thì giá hạ xuống sẽ bị thua lỗ. Hoặc trong tình trạng trúng đấu giá nhưng không có tiền thanh toán, sẵn sàng đi vay lãi để đầu tư cũng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro.

Các chuyên gia cho rằng trước khi đầu tư đất nền cần hết sức lưu ý. Khi “sốt đất” giá đất không thực, là “giá ảo”, “giá bong bóng” nên nếu đầu tư lúc này chỉ có thua thiệt và thực tế là chưa đầu tư đã thấy lỗ, nhất là khi tham gia các phiên đấu giá đất với tâm lý “ganh đua” nên bị “say đòn” trả giá cao hơn nhiều mức mục tiêu để rồi bị bước hụt.