Đấu giá đất và bài toán hài hòa lợi ích các bên

>>> Siết thuế chuyển nhượng bất động sản: Chuyện cũ vẫn nóng

>>> Kịch bản thị trường bất động sản 2022 sau cơn “địa chấn” Thủ Thiêm

Tâm điểm làm "chao đảo" thị trường

Những ngày qua, thông tin làm nóng thị trường bất động sản và dư luận nhất có lẽ là Tập đoàn Tân Hoàng Minh có tâm thư về việc bỏ cọc đấu giá đất tại lô đất vàng 3-12 tại KĐT mới Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức - HCM) với giá trúng lên đến 24.500 tỷ đồng, tức khoảng 2,4 tỷ đồng/m2.

Đến nay, chưa thể khẳng định doanh nghiệp bỏ cọc do theo quy định, doanh nghiệp khi đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản cần có văn bản chính thức gửi Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM.

Có thể bạn quan tâm Siết thuế chuyển nhượng bất động sản: Chuyện cũ vẫn nóng 05:00, 17/01/2022 Kịch bản thị trường bất động sản 2022 sau cơn “địa chấn” Thủ Thiêm 05:00, 14/01/2022 Thấy gì từ việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc đất đấu giá tỷ đô tại Thủ Thiêm? 05:00, 13/01/2022

Tuy nhiên, nếu thương vụ đấu giá đất tỷ đô nói trên thực sự bị “bể kèo”, tạm thời bỏ qua những “thuyết âm mưu” về những động cơ khác của Tập đoàn Tân Hoàng Minh khi bỏ mức giá lên đến 2,4 tỷ đồng/m2 thì rõ ràng doanh nghiệp tham gia đấu giá sẽ mất tiền cọc và ngân sách nhà nước sẽ được thụ hưởng khoản tiền không nhỏ.

Cụ thể, ngân sách sẽ có thể thu về khoản tiền cọc bằng 20% giá khởi điểm của lô đất, tức khoảng 600 tỷ đồng. Đây là một số tiền không nhỏ nếu so với mặt bằng chung về quy mô vốn của các doanh nghiệp tại Việt Nam hiện nay.

Tuy nhiên, bên cạnh câu chuyện "được, mất" của doanh nghiệp và nhà nước trong câu chuyện đấu giá đất nói trên nhiều ý kiến cho rằng đang có một bên chưa được cân nhắc đúng mức về quyền lợi và vai trò trong quá trình "vốn hóa đất đai" là người dân có quyền sử dụng đất trước khi được nhà nước thu hồi.

Theo nhận định của các chuyên gia, từ câu chuyện đấu giá đất kỷ lục tại Thủ Thiêm vừa qua đã đến lúc cần đặt ra vấn đề phải xem xét, đánh giá lại bài toán hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan gồm người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, khi thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch và tổ chức đấu giá.

Tại một tham luận khoa học, PGS.TS. Phan Trung Hiền (Đại học Cần Thơ) đã từng đặt vấn đề: “Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất (THĐ), trong đó có THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhưng khi Nhà nước quyết định THĐ, giá đất tính bồi thường hiện nay có phản ánh đúng trị giá trên thị trường? Khi bên THĐ và bên có đất bị thu hồi không cùng quan điểm với nhau về giá thì pháp luật quy định giải quyết bất đồng như thế nào để đảm bảo tính khách quan?”.

Giải pháp hài hòa lợi ích

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trước đây, tại TP.HCM đã từng xem xét phương án để người dân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án với chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi đó phương án đưa ra lại tính giá trị đất theo bảng giá đất do Nhà nước quy định.

"Do đó, nếu có đưa vào áp dụng thì giá trị góp vốn được tính so với giá trị của chính mảnh đất đó sau khi được đấu giá rõ ràng sẽ có sự chênh lệch không nhỏ và người có đất bị thu hồi có thể đặt ra không ít câu hỏi" - ông Châu nhận định.

Về vấn đề xác định giá đất làm giá khởi điểm đấu giá đất và giá đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, hiện nay theo quy định của Luật Đất đai 2013 có năm phương pháp để xác định giá đất, gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo ông Trần Minh Thơ - Nguyên Trưởng phòng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc Sở TN&MT TP.HCM nếu phương pháp được dùng để định giá khởi điểm đấu giá đất tiếp cận giống với công tác xác định giá để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có thể chưa phản ánh đúng giá trị thật của mảnh đất. Thực tế, khoản chênh lệch địa tô từ việc thu hồi đất, đấu giá là rất lớn nhưng từ trước đến nay chưa có cơ quan nào đặt ra việc hài hòa lợi ích giữa các bên.

Liên quan đến vấn đề xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để đầu tư hạ tầng đấu giá đất, PGS.TS. Phan Trung Hiền cho rằng cần xây dựng cơ chế để người dân tham gia vào quy trình xây dựng bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể bởi họ không thể đứng ngoài cuộc khi người khác định giá tài sản do mình là chủ sử dụng.

Bên cạnh đó, PGS.TS. Phan Trung Hiền cũng cho rằng cần xây dựng vị trí bình đẳng trong quy trình giải quyết khiếu nại ở Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Rất khó để bảo đảm tính công bằng khi bên thu hồi đất cũng là bên chủ tọa giải quyết khiếu nại.

"Do đó, phương án có thể xem xét là tổ chức các phòng đối thoại có hai bên tương đồng nhau theo hình thức hội nghị bàn tròn; bảo đảm sự tham gia của các cơ quan, tổ chức tư vấn pháp luật như: trung tâm trợ giúp pháp lý, thành viên đoàn luật sư, thành viên hội luật gia, Hội đồng Dân chủ và pháp luật thuộc Mặt trận Tổ quốc (ở những nơi có thành lập Hội đồng này) và các chủ thể này phải được quyền tiếp cận các hồ sơ giải quyết" - PGS.TS. Phan Trung Hiền phân tích.