Chuyển đổi đất đai làm dự án nhà ở thương mại: Tiếp tục chờ

>>> HOREA: Cho phép chuyển đổi đất đai là phù hợp

>>> Nhìn lại câu chuyện vốn hóa đất đai từ phiên đấu giá đất Thủ Thiêm

Cần xem xét thêm

Tại phiên bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ Nhất Quốc hội khóa XV, chiều ngày 11/01, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật.

Với 436/466 đại biểu Quốc hội có mặt (chiếm 87,37%) tán thành với việc thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật gồm: Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Toàn cảnh Quốc hội họp về nội dung biểu quyết thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật.

Việc thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật được đánh giá là bước đi quan trọng trong việc chuẩn bị hành lang về cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong bối cảnh “bình thường mới, sống chung với đại dịch COVID-19”.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm là việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 liên quan đến việc cho phép chuyển đổi đất đai đối với các dự án nhà ở thương mại tiếp tục chờ lời giải.

Cụ thể, báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật nói trên, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết sau khi có Tờ trình của Chính phủ, Quốc hội bàn thảo kỹ lưỡng và cơ bản có 2 luồng ý kiến.

Thứ nhất, đề nghị cân nhắc thận trọng việc bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì cho rằng nội dung này chưa được Chính phủ đánh giá tác động kỹ lưỡng, thận trọng, có thể dẫn đến làm thất thoát ngân sách nhà nước.

Thứ hai, tán thành sự cần thiết sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như Chính phủ trình để tháo gỡ vướng mắc trong việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, tuy nhiên, đề nghị Chính phủ đánh giá tác động kỹ lưỡng hơn, bảo đảm quản lý chặt chẽ đất đai.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết trên cơ sở ý kiến của đại biểu Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Chính phủ chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng trước mắt chỉ sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở để làm rõ và phân định các hình thức sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được Luật Nhà ở hiện hành quy định, tháo gỡ vướng mắc về trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất; không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại vì vấn đề này cần được đánh giá tác động kỹ lưỡng hơn và chưa đạt được sự đồng thuận cao.

Ngoài ra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng cho biết thời gian tới Quốc hội giao Chính phủ tiếp tục nghiên cứu, đánh giá tác động đầy đủ, thận trọng; trường hợp cần thiết, Chính phủ xây dựng Đề án thí điểm áp dụng hình thức sử dụng đất không phải là đất ở để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, sớm báo cáo Quốc hội xem xét, quyết định; tiến hành tổng kết để xem xét việc luật hóa khi sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Trên cơ sở đó, đã chỉnh lý khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như trong dự thảo Luật.

Như vậy, kỳ vọng của các dự án nhà ở thương mại đang có vướng mắc liên quan đến việc cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm đất ở; đất ở và các loại đất khác; hoặc các loại đất khác không phải đất ở) phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư) sẽ tiếp tục phải chờ đợi Quốc hội xem xét, nghiên cứu thêm.

Hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện. Ảnh: Lê Tiên

Những vấn đề đặt ra

Đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã không chỉ làm nóng nghị trường Quốc hội và còn nhận được nhiều ý kiến đa chiều từ các chuyên gia.

Ủng hộ đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 theo hướng cho phép nhà đầu tư có quyền sở hữu đất hợp pháp không phải là đất ở được thực hiện dự án nhà ở thương mại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng việc sửa đổi là phù hợp với thực tiễn cũng như các quy định của pháp luật hiện hành.

Theo ông Châu, hiện nay trên cả nước đang có hàng trăm dự án nhà ở thương mại bị ắc tắc do vướng mắc liên quan đến việc điều kiện để được xác định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đồng thời với quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Theo đó, doanh nghiệp dù nhận chuyển nhượng các loại đất khác một cách hợp pháp, đất đó phù hợp với quy hoạch nhưng nếu không có chút đất ở nào trong đó thì cũng không thể triển khai dự án, ông Châu phân tích.

Chia sẻ quan điểm trên, phát biểu trước Quốc hội mới đây, đại biểu Trần Hữu Hậu - Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh cho rằng diện tích đất mà các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng là đất đã có quyền sử dụng đất, quyền này được pháp luật bảo vệ, đất này lại là đất của chính nhà đầu tư nhà ở thương mại. Vậy căn cứ pháp luật nào để Nhà nước có thể thu hồi rồi đem đấu giá, rồi khi người trúng đấu giá, nếu là người khác lại được thực hiện dự án trên khu đất của họ, ông Hậu đặt vấn đề.

Cũng theo đại biểu Trần Hữu Hậu sự bất cập trong Luật Đầu tư năm 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa đổi nằm ở chỗ giả sử có 2 khu đất ở kề nhau, khu đất A có 1 m2 đất ở, còn lại là đất khác thì được chuyển mục đích, khu đất B nếu không có m2 nào thì không được chuyển.

“Các quy định hiện hành còn góp phần tạo nên vấn đề “con gà và quả trứng”, gây trì trệ trong phát triển nhà ở thương mại, đó là muốn có chủ trương đầu tư thì phải có quyền sử dụng đất ở mà muốn có quyền sử dụng đất ở thì lại phải có chủ trương đầu tư”, ông Hậu phân tích.

Ở chiều ngược lại, liên quan đến đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 nhiều đại biểu Quốc hội cũng cho rằng đây là vấn đề lớn, cần được xem xét một cách thấu đáo nhằm tránh thiệt hại có thể có cho nhà nước.

Theo Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Ngô Trung Thành - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Lắk, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và bằng việc quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, Nhà nước thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn. Chênh lệch địa tô phải thuộc về toàn dân, phải thuộc về Nhà nước.

Vấn đề tài chính đất đai không điều chỉnh ở Luật Nhà ở mà điều chỉnh ở Luật Đất đai nên không thể xử lý vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Nhà ở được. Do đó, nếu cho phép chuyển đổi các loại đất khác không phải đất ở để triển khai dự án Nhà ở thương mại thì chỉ giải quyết vướng mắc để cho dự án triển khai được nhưng lợi ích đem lại cơ bản chủ yếu là chủ dự án, người gom đất. Trong khi đó, đối với Nhà nước có nguy cơ chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai, Nhà nước không thể khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước, đại biểu Ngô Trung Thành phân tích.

Đồng tình với đại biểu Ngô Trung Thành, đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội cho rằng dự thảo Luật sửa đổi khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư thực chất là sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Với việc sửa đổi này đã mở rộng quyền cho các chủ đã sử dụng đất hợp pháp, trước đây là chỉ có đất ở, sau đó đến Luật Đầu tư đã sửa là có một phần đất ở và đến dự thảo Luật này là không cần có đất ở, miễn là có đất hợp pháp. Quy định theo hướng này sẽ giải quyết được việc là nhanh, sẽ công nhận các chủ đầu tư. Tuy nhiên về hậu quả có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát.

Theo ông Cường, nếu khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số k.

“Chẳng hạn như tại Hà Nội hiện nay hệ số K cao nhất là 2,15, bảng giá đất cao nhất là 168 triệu đồng/1m2 và như vậy thì dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ hoặc là tại Tp.Chí Minh trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất là hơn 300 triệu đồng 1m2. Như vậy, ở đây sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước. Chính vì vậy, đại biểu cho rằng việc này phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì phải quy định tính tiền đất theo giá trị thị trường”, đại biểu Hoàng Văn Cường phân tích.