15.500 tỷ đồng trái phiếu đang chảy vào dự án Sài Gòn Bình An

Dòng tiền cấp tập đến từ trái phiếu

Trong đó, lô trái phiếu riêng lẻ trị giá 4.300 tỷ đồng vừa được công bố mới đây của CTCP Osaka Garden đã được một tổ chức tín dụng trong nước mua trọn. Trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất cố định tối đa 10,32% cho kỳ tính lãi đầu tiên và bằng tổng của tối đa 3,1%/năm cộng với lãi suất tham chiếu nhưng không dưới 10,32% cho các kỳ còn lại.

Mục đích phát hành để đặt cọc nhằm hướng tới nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An tại phường An Phú, quận 2 (nay là TP. Thủ Đức), TP. HCM, do CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) làm chủ đầu tư. Tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu là dự án và cổ phần của Osaka Garden tại SDI Corp.

Như Diễn đàn Doanh nghiệp thông tin trước đó, 11.200 tỷ đồng đã chảy về dự án trên thông qua 3 doanh nghiệp là CTCP Osaka Garden, CTCP Hoa Phú Thịnh và CTCP Phú Hoàng Vương. Trong đó, ngày 30/7/2021, 3 doanh nghiệp trên công bố phát hành thành công lần lượt các lô trái phiếu trị giá 3.400 tỉ đồng, 3.130 tỉ đồng và 4.670 tỉ đồng.

Cả 3 doanh nghiệp trên đều cam kết trả mức lãi suất lên tới 13,65%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên và 11% cho 4 kỳ tiếp theo. Đây là mức lãi suất trái phiếu doanh nghiệp cao nhất thị trường hiện nay. Như vậy, tính từ đầu năm 2021, tổng số tiền 15.500 tỷ đồng đã được huy động qua trái phiếu đã chảy về dự án trên.

Tuy nhiên, bên cạnh dòng tiền lớn cấp tập chảy về, ngày 30/7/2021 cũng có sự thay đổi nhân sự chủ chốt của SDI với tân Chủ tịch HĐQT là Mai Thị Kim Oanh. Được biết, bà Oanh đồng thời cũng là Trưởng ban Kiểm soát của Masterise Group và là cổ đông của Masterise Dream City Villas - thành viên Masterise Group.

Trái phiếu bất động sản và những rủi ro

Đáng chú ý, việc 3 doanh nghiệp Osaka Garden, Hoa Phú Thịnh và Phú Hoàng Vương liên tiếp huy động hàng chục nghìn tỷ đồng để “nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An” và động thái thay đổi nhân sự chủ chốt của SDI được nhận định là phương thức thường được Masterise Group sử dụng để thâu tóm các dự án trong thời gian qua.

Đơn cử như vụ thâu tóm dự án Cao ốc phức hợp số 87 đường Cống Quỳnh, quận 1, TP.HCM. Tháng 4/2021, hai doanh nghiệp CTCP Voyage đã phát hành 2.300 tỷ đồng, CTCP Đầu tư Golden Hill phát hành thành công 5.760 tỷ đồng để đặt cọc nhằm hướng tới nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích sàn thương mại dịch vụ thuộc dự án trên.

Cùng thời điểm này, CTCP Đầu tư Golden Hill - chủ đầu tư dự án trên cũng có nhân sự chủ chốt mới với Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật mới là ông Nguyễn Thanh Bình - người từng nhiều năm công tác với vai trò quản lý tại CTCP Đầu tư TCO Việt Nam, hay CTCP May thêu Mỹ Sơn - những thành viên quan trọng trong hệ sinh thái Masterise Group.

Tương tự, với dự án Dream City tại tỉnh Hưng Yên, Masterise Homes cũng đã thông qua Công ty Mediterranean Revival Villas (MRVC), phát hành 3 đợt trái phiếu vào cuối tháng 7 với tổng giá trị là 7.200 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng một phần dự án từ tay Vinhomes.

Như vậy, chỉ tính riêng 3 dự án: Cao ốc phức hợp tại số 87 đường Cống Quỳnh, quận 1, TP.HCM; Khu đô thị Sài Gòn Bình An và Dream City, các vụ thâu tóm dự án có mối liên quan với Masterise Group đã huy động tới hơn 30 nghìn tỷ đồng từ trái phiếu trong năm 2021.

Trên thực tế, tình trạng doanh nghiệp địa ốc dấn thân vào cuộc đua trái phiếu đang tăng nóng gần đây. Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư, Công ty cổ phần chứng khoán SSI (SSI Research) công bố mới đây cho thấy chỉ trong 7 tháng đầu năm nay, tổng giá trị phát hành lên tới 107 nghìn tỷ đồng.

Theo chuyên gia SSI Research, trái phiếu bất động sản được phát hành trong 7 tháng đầu năm có tới 70 nghìn tỷ đồng trái phiếu không có tài sản đảm bảo, hoặc đảm bảo hoàn toàn hoặc một phần bằng cổ phiếu.

Chuyên gia SSI Research cảnh báo, đây được gọi là những "tài sản bất định", mức độ rủi ro rất lớn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu bất động sản đang có xu hướng đi xuống.

"Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng” - chuyên gia SSI Research khẳng định.