3 lỗ hổng lớn của Luật Đất đai 2013

Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way• 30/05/2020 06:54

Sau khi DĐDN đăng loạt bài về “Lùi sửa đổi Luật đất đai”, BBT đã nhận được bài viết của Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way về những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản dưới luật.

Qua 6 lần sửa đổi, bổ sung, thay thế thì các cơ quan lập pháp đều cố gắng hoàn thiện cả về mặt cơ cấu lẫn nội dung các quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, thực tế nhiều lỗ hổng vẫn tồn tại và chưa được giải quyết dứt điểm.

p/Quy định về hành vi vi phạm pháp luật đất đai còn chưa rõ ràng, cụ thể, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện

Quy định về hành vi vi phạm pháp luật đất đai còn chưa rõ ràng, cụ thể, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện

Thứ nhất: Về cách xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai: Tại Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, Nghị định không quy định cụ thể việc xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai (lấn, chiếm đất) để không được cấp Giấy chứng nhận; do đó, những hành vi tự tạo lập, khai hoang, thấy đất trống đến dựng làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 xảy ra khá nhiều nhưng không quy định thì có xem là hành vi lấn chiếm đất hoặc tự chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép không và khi cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này áp dụng theo Khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (không nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở) hay Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và phải nộp tiền theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất).

Thứ hai, về thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nhưng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật: Tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai quy định: “Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Những lỗ hổng của Luật Đất đai 2013 là làm ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của kinh tế, đời sống, xã hội. Là ngọn nguồn của hàng loạt những khiếu kiện, tranh chấp đất đai...

Tuy nhiên, tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật”.

Luật Đất đai quy định Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (chuyển quyền sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) còn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ chỉ có trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Nhà nước mới không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật và đã bổ sung thêm một trường hợp không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật khi người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, về quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật: Tại Khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai quy định: Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, tại Khoản 56 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: “Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định”.

Như vậy, giữa Luật Đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã có sự khác nhau. Tại Luật Đất đai chỉ quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy thu hồi Giấy sau khi có kết luận của Thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai trong khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy tự phát hiện Giấy đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì quyết định thu hồi.

Khi không có quy định hợp lý, rõ ràng ta không thể dự liệu được hết những thiệt hại mà người dân có thể phải gánh chịu, do đó, việc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện quy định pháp luật là vô cùng cần thiết và cấp bách.