Áp niên hạn nhà chung cư: Thả gà ra đuổi...

>> Sở hữu có thời hạn chung cư theo cách nào?

Hệ thống luật pháp nói chung cũng như luật về xây dựng, đất đai của Việt Nam chưa tận dụng được yếu tố “đi sau”. Có nghĩa là: Khi các luật này đã khá hoàn chỉnh ở các nước phát triển, vấn đề chúng ta bây giờ gặp phải, là vấn đề mà họ từng đi qua, mà ta chưa thể học tập, rút kinh nghiệm để xây dựng, điều chỉnh các bất cập cho phù hợp.

Việc áp niên hạn cho nhà chung cư đang không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành

Hiện tại luật của ta giống như người chạy xe máy trên đường toàn ô tô, nhìn thấy rất nhiều vấn đề từ các đuôi xe, từ ống xả của ô tô chạy phía trước, nhưng lại chưa thể nâng cấp lên đi ô tô, nâng cấp tốc độ được cho chính mình.

Vì họ lái bằng vô lăng còn chúng ta lái bằng… ghi đông, dễ lạng lách đấy nhưng thiếu đi tính ổn định, chắc chắn, an toàn…; là thứ cần nhất của khung pháp lý luật pháp, vạch đường, kẻ biển, phân làn cho dòng chảy, kinh tế xã hội vận hành trơn tru.

Mới đây, trong đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Đề xuất này làm dư luận xôn xao dậy sóng với rất nhiều ý kiến nhiều chiều.

Người dân lo lắng khi hết hạn công trình thì sẽ mất nhà. Người thì cho rằng: Luật đang nhầm giữa sở hữu và niên hạn công trình. Và như vậy số phận, giá trị của các căn hộ chung cư đã bán, đang được sử dụng và những căn sắp mở bán sẽ ra sao? Số phận người dân đang ở chung cư, các nhà đầu tư mua đất xây dựng chung cư sẽ ra sao?

Lý do đưa ra đề xuất này là, theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Phân theo cấp 1 với tuổi thọ trên 100 năm, cấp 2 có niên hạn 50 đến 100 năm… tiếp đến là cấp 3, cấp 3 với tuổi thọ thấp hơn. Cách phân cấp này đảm bảo cho an toàn kết cấu công trình cho người dân sống ở trong, cũng như phù hợp với quy hoạch khi sửa đổi chỉnh trang đô thị.

Nếu điều luật này được thông qua thì người dân sẽ là thuê chung cư chứ không phải là mua chung cư. Nếu không làm rõ điều này chắc chắn căn hộ chung cư sẽ “ế dài”, những người đang sống chung cư sẽ tìm mọi cách tháo chạy đẩy rủi ro sang cho người khác, khởi đầu cho cuộc khủng hoảng, hỗn loạn mang tên “căn hộ chung cư có niên hạn sử dụng”.

>> Lo ngại người dân "quay lưng" với căn hộ chung cư

>> Áp niên hạn nhà chung cư: Không phù hợp với quy định hiện hành

Người dân lo lắng khi hết hạn công trình thì sẽ mất nhà. 

Người dân quan niệm mua chung cư là mua nhà, là sản phẩm “an cư lạc nghiệp” có khả năng sinh lời trong tương lai, chứ không phải thuê nhà giá đắt rồi để có một tương lai bơ vơ “mất nhà”, khi công trình bị phá dỡ vì lý do nào đó.

Chủ đầu tư thực sự, chủ của lô đất được mua là sở hữu lâu dài, sau đó tiến hành chồng tầng xây dựng mở bán liệu có cam kết khi hết niên hạn sử dụng thì quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp sẽ ra sao?

Nhà đầu tư thứ cấp chỉ có cái sổ hồng có thời hạn để tiện việc có thể trao đổi, chuyển nhượng, mua bán chứ không được sở hữu lâu dài, chỉ là một dạng “thuê nhà kèm quyền sang nhượng”, không thể chính danh sở hữu lâu dài.

Nếu không làm rõ, thỏa đáng các vấn đề này từ bây giờ thì khi luật hóa sẽ gây hệ lụy tức thì và trong cả tương lai với hàng loạt chung cư cao tầng ở không ít các thành phố lớn của Việt Nam.

Khi người dân luôn hiểu rằng khi mua sản phẩm căn hộ là có giá trị sở hữu, sử dụng lâu dài. Còn nếu như hết niên hạn giấy chứng nhận sở hữu quyền sử dụng chỉ còn là vật lưu niệm thì nếu là người viết, chắc chắn sẽ lựa chọn mua nhà phố hay ra ngoại ô cho chắc ăn, vui vẻ chào tạm biệt chung cư.

Mặt tích cực của điều luật này là có thể hỗ trợ cho người dân đang sống trong các chung cư cũ nát, xuống cấp không đảm bảo an toàn ở đô thị trung tâm như Hà Nội, TP HCM được chuyển đổi chỗ ở khi chung cư quá niên hạn sử dụng. Có chỗ ở mới, tốt hơn nhưng lại phát sinh thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất. 

Chỉ mong các nhà lập pháp hãy tính hết các khả năng xảy ra, đảm bảo quyền lợi hài hòa cho người dân cũng như nhà đầu tư trước khi ra luật. Không để người dân đang sống trong các chung cư lo lắng, thấp thỏm, còn các nhà đầu tư thì lo “thả già ra đuổi”.