“Bàn đẩy” cho thị trường bất động sản bền vững

Với việc hành lang pháp lý mới chính thức có hiệu lực, thị trường sau ngày 1/8/2024 sẽ rất khác so với trước đây. Sự khác biệt này có thể tóm tắt ở 3 nhóm vấn đề chính, đó là thể chế, ứng xử của các bên tham gia thị trường và sự vận hành của thị trường.

Thứ nhất, đối với nhóm vấn đề thể chế, một số sắc luật mới sẽ tạo hành lang pháp lý thực hiện các dự án mới. Về tổng quan, quy định mới hướng đến sự cạnh tranh công bằng giữa các nhà đầu tư và sự minh bạch thông tin giữa các bên tham gia thị trường, trong đó chủ yếu là các chủ đầu tư và khách hàng. Đây cũng là nhóm vấn đề chủ đạo, tác động trực tiếp đến 2 nhóm vấn đề còn lại.

Thứ hai, đối với vấn đề ứng xử của các bên tham gia thị trường, hiện các quy định có tính siết chặt năng lực của các bên sẽ ảnh hưởng đến hành vi của họ. Yêu cầu cao về năng lực triển khai dự án sẽ giúp loại bớt các chủ đầu tư yếu kém, hoặc buộc họ phải liên danh với nhau.

Đối với các tổ chức tín dụng, họ cũng sẽ buộc phải cân nhắc hơn khi giải ngân, giúp hạn chế bớt những dự án không đảm bảo, hoặc có yếu tố mạo hiểm. Các bên tham gia phát hành trái phiếu cũng sẽ phải thận trọng hơn.

Thứ ba, liên quan tới sự vận hành của thị trường, hiện tượng sốt ảo, sốt cục bộ sẽ khó diễn ra hơn khi thị trường hiện nay chịu sự chi phối của Nhà nước. Các biện pháp can thiệp sớm sẽ giúp điều chỉnh thị trường về ngưỡng cân bằng theo hướng tích cực, ổn định hơn.

Hiệu ứng tích cực của thị trường bất động sản với các chính sách mới là có thể thấy rõ. Vướng mắc của các dự án bất động sản đều đã được các cơ quan trung ương và địa phương tổng hợp và đa phần đã có giải pháp trong các quy định pháp luật mới.

Những chuyển biến có thể chưa thực sự rõ ràng ở thời điểm này bởi đa phần nằm ở thị trường sơ cấp, nơi các chủ đầu tư đang cố gắng đẩy nhanh các thủ tục pháp lý để triển khai dự án, hoặc đưa sản phẩm ra thị trường với sự hỗ trợ tích cực từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Để có thể thấy được những chuyển biến lớn và rõ ràng hơn thì chúng ta cần thêm thời gian. Có thể từ quý II hoặc quý III của năm 2025 thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung và giao dịch.

Ngoài ra, các điều kiện ngày càng chặt chẽ hơn để đưa bất động sản vào kinh doanh cũng sẽ tạo sự thay đổi với thị trường. Một nguyên tắc chung là chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh loại bất động sản mà mình đang sở hữu, thể hiện qua việc chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và được các cơ quan quản lý cho phép đưa bất động sản vào kinh doanh. Sự chặt chẽ này sẽ tạo thuận lợi đáng kể cho các nhà đầu tư cá nhân khi mua bất động sản.

Ví dụ như trước đây, với loại hình sản phẩm condotel và officetel, do các quy định liên quan chưa rõ ràng, chưa chặt chẽ nên chủ đầu tư chỉ có thế ký hợp đồng hợp tác, cho thuê với nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, hiện tại các chủ đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán với nhà đầu tư. Theo đó, các sản phẩm thuộc loại hình condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu, xác lập quyền tài sản, nhà đầu tư có thể mua bán, cầm cố…

Có thể thấy, các quy định mới không chỉ minh bạch và chặt chẽ hơn, mà còn thống nhất được giữa các luật liên quan, tạo cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

(*) Chuyên gia pháp lý dự án bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)