Gửi bình luận
Bức tranh thị trường căn hộ TP HCM trong quý I/2025 cho thấy gam màu ảm đạm rõ nét, khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 16% - mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Báo cáo của hãng tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ TP HCM trong quý I/2025 ghi nhận sự trầm lắng cả ở khâu cung lẫn cầu. Cụ thể, chỉ có 689 căn hộ được bán thành công trong 3 tháng đầu năm, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ 16%. So với mức tiêu thụ trung bình 63% trong năm 2024, con số này giảm gần 47% và quay về tương đương với thời điểm đầu năm 2023 – giai đoạn thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng sâu.
Không chỉ sụt giảm về giao dịch, số lượng sản phẩm mở bán mới trong quý vừa qua cũng chạm đáy của 5 năm trở lại đây. TP HCM chỉ ghi nhận 619 căn hộ mở bán mới (từ các đợt mở bán lần đầu), trong khi lượng hàng tồn kho từ các đợt trước vẫn duy trì ở mức cao với hơn 3.600 căn. Tổng nguồn cung sơ cấp trong quý vào khoảng 4.200 căn hộ.
Tình trạng ảm đạm này cũng được DKRA Group – một đơn vị tư vấn thị trường bất động sản khác – xác nhận. Theo DKRA, quý I/2025 TP HCM có hơn 6.800 căn hộ được đưa ra thị trường sơ cấp (bao gồm cả hàng mới và hàng tồn kho), nhưng chỉ khoảng 1.000 căn được tiêu thụ thành công. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 15%, giảm gần 60% so với quý IV/2024. Trong đó, sức mua chủ yếu dồn vào các dự án mới, còn các sản phẩm tồn kho tiếp tục bị “ngó lơ” do giá cao, diện tích lớn và vị trí chưa hấp dẫn.
Một điểm đáng chú ý khiến thanh khoản giảm sâu là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Theo Knight Frank, khoảng 80% giao dịch thành công trong quý vừa qua đến từ các dự án mở bán mới.
Trong khi đó, hàng tồn kho chỉ tiêu thụ được khoảng 11% và hơn 90% số căn chào bán thuộc phân khúc trung – cao cấp. Các sản phẩm bình dân (dưới 55 triệu đồng/m²) chỉ chiếm khoảng 10% tổng giỏ hàng.
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Định giá và Tư vấn Knight Frank Việt Nam, cho biết giá căn hộ tại TP HCM hiện đang nằm ở mức khá cao. Trong quý I, giá bán bình quân đạt khoảng 3.648 USD/m² (tương đương hơn 91 triệu đồng), tăng 12% so với cùng kỳ năm trước. “Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn nhiều biến động, người mua có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn. Điều này khiến phân khúc căn hộ giá cao trở nên khó bán”, ông Hoàng nhận định.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group – cho rằng một phần lý do khiến sức mua giảm là do đặc thù thời điểm đầu năm rơi vào kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, yếu tố cốt lõi vẫn nằm ở mức giá và sự kém đa dạng của nguồn cung. Cụ thể, trong tổng số hơn 6.800 căn mở bán tại TP HCM trong quý I, có tới 73% (tương đương hơn 5.000 căn) thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 75 triệu đồng/m2. Chỉ 22% có giá từ 40 – 70 triệu đồng/m2 và chưa đến 5% dưới 40 triệu đồng/m2 – mức giá được cho là phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.
Với giá bán ngày càng cao, nhiều người mua nhà tại TP HCM đã lựa chọn dịch chuyển ra các khu vực tỉnh lân cận để tìm kiếm các dự án vừa túi tiền hơn. Theo các chuyên gia, sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa nhu cầu thực và nguồn cung sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới nếu không có sự điều chỉnh hợp lý từ các chủ đầu tư.
Dù vậy, triển vọng trung hạn của thị trường căn hộ TP HCM vẫn có những điểm sáng. Knight Frank dự báo trong 3 quý còn lại của năm 2025, TP HCM sẽ đón thêm khoảng 5.900 căn hộ mới. Tính đến năm 2028, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt hơn 63.000 căn. Trong đó, TP Thủ Đức sẽ chiếm khoảng 40% thị phần, còn khu Nam và khu Tây mỗi khu vực chiếm khoảng 17%.
Về giá bán, Knight Frank dự báo đến năm 2028, giá căn hộ tại TP HCM có thể đạt trung bình 4.300 USD/m² (tương đương khoảng 110 triệu đồng). Xét về thanh khoản, các chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ có sự phục hồi nhẹ trong các quý tiếp theo, nhờ được hỗ trợ bởi các chính sách pháp lý mới và nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ. Tuy nhiên, khả năng bứt phá mạnh vẫn bị hạn chế bởi nguồn cung chưa thực sự cải thiện và sự cạnh tranh ngày càng gay gắt từ các thị trường vùng ven với rổ hàng giá rẻ.
DKRA Group cho rằng nguồn cung năm 2025 có thể vẫn trong tình trạng thiếu hụt, trong khi giá bán nhiều khả năng tiếp tục leo thang. Điều này sẽ khiến người mua nhà chuyển sang “săn” các dự án cũ có mức giá cạnh tranh hơn. Giao dịch thứ cấp – đặc biệt là với các căn hộ có giá quanh ngưỡng 4 tỷ đồng và pháp lý được tháo gỡ – dự báo sẽ sôi động hơn trong thời gian tới.
