Cần một Nghị định về quản lý nhà chung cư

Ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Công ty PMC, Tổng giám đốc Công ty PMCC

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp mới đây, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Công ty PMC, Tổng giám đốc Công ty PMCC cho rằng, do không có định nghĩa rõ ràng về Ban quản trị (BQT) trong các quy định hiện hành dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm, nhiệm vụ của từng thành viên BQT sẽ rất khó thực thi.

- Nhiều ý kiến cho rằng đã đến lúc mô hình Ban quản trị không còn hoạt động hiệu quả và nên thay thế. Ông có đồng tình với quan điểm này?

BQT là một tổ chức dân chủ, đại diện cho các cư dân, thay mặt các cư dân để lựa chọn và giám sát các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thay vì toàn thể cư dân không thể làm được việc này. Như vậy, Ban Quản trị là mô hình thể chế dân chủ, đại diện cho cư dân để bảo vệ quyền lợi và giám sát các công ty quản lý nhà chung cư, các đơn vị bảo trì, bảo dưỡng, cũng như các đơn vị dịch vụ khác cung cấp các dịch vụ có liên quan.

Chúng ta không thể nói mô hình không hiệu quả mà chúng ta cần đặt ra vấn đề các Thông tư của Bộ Xây dựng về quy định vận hành nhà chung cư có cần phải thay đổi hay không? Có cần nâng thành Nghị định pháp luật và Luật hay không? Chỉ dừng ở mức Thông tư thì không thể điều chỉnh tận gốc các vấn đề hoạt động nhà chung cư.

Đặc biệt từ trước đến nay chúng ta vẫn nhìn nhận việc vận hành quản lý nhà chung cư chỉ là yếu tố chuyên môn, về xây dựng công trình, về vận hành hệ thống kỹ thuật mà chúng ta không nhìn về góc độ văn hóa và cuộc sống của cư dân. Nếu chúng ta nhìn nhận sâu về văn hóa và cuộc sống của cư dân liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực, từ y tế dự phòng, y tế công cộng, vệ sinh môi trường, văn hóa, thể thao… thì đã đến lúc cần phải thay đổi.

- Trong công tác quản lý nhà chung cư, ông đánh giá như thế nào về tình trạng trục lợi quỹ bảo trì hiện nay?

Thực trạng quỹ bảo trì, bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở trong vấn đề về sử dụng. Cụ thể, các BQT và cư dân rất lúng túng và thận trọng trong vấn đề thực thi. Đa phần, các BQT cố gắng chi tiêu phần ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu là thang máy và PCCC theo luật định. Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất. Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 - 7 năm công trình đi vào khai thác. Còn khi các BQT mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng khi nhìn lại số tiền rất dễ bị suy diễn là trục lợi.

Yêu cầu bắt buộc các nhà cao tầng phải tuân thủ quy định về bảo trì, bảo dưỡng hệ thống trang thiết bị theo đúng tiêu chuẩn an toàn

Cũng phải nhìn lại, hiện nay tư duy và cách đặt vấn đề về bảo trì bảo dưỡng kỹ thuật quy định của nhà nước còn mang tính chất chung chung, chưa có cách tiếp cận dài hạn theo chuẩn mực như các tổ chức quốc tế.

Ví dụ tại Nhật Bản, quy định bất cứ các công ty quản lý hoặc công ty vận hành, bảo trì, bảo dưỡng hoặc nhà sản xuất phải lập kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng trung và đại tu cho các thiết bị từ 5, 10, 15 năm. Đồng thời phải có những ngân sách dự phòng ngay từ lúc mua sắm thiết bị cho việc bảo trì, bảo dưỡng 5,10, 15 năm để chủ đầu tư hoặc cư dân ý thức hoặc cân đối các nguồn chi phí quản lý sau này để mua sắm, lựa chọn trang thiết bị. Tránh như hiện nay các nhà chung cư cao tầng, các thiết bị của cư dân rất hiện đại nhưng hầu như không đủ chi phí để bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị. 

- Liệu đây có phải “lỗ hổng” từ phía cơ quan quản lý thưa ông?

Hiện nay, nhà nước chưa có cơ quan chuyên biệt hoặc các quy định cụ thể để điều chỉnh, yêu cầu bắt buộc các nhà cao tầng phải tuân thủ quy định về bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống trang thiết bị theo đúng quy định của nhà sản xuất và tiêu chuẩn an toàn. Và thiếu các cơ quan giám sát dẫn đến việc thực thi về bảo trì, bảo dưỡng gần như bị đình trệ và không tạo động lực cũng như áp lực cho BQT và cư dân phải thực thi những công việc này.

Do vậy, các quy định liên quan đến đấu thầu hoặc lựa chọn nhà sản xuất, bảo trì, bảo dưỡng cần phải sửa đổi cho phù hợp với đặc thù chuyên ngành. Tránh đưa ra các quy định cứng nhắc, không có tính thực tiễn và phù hợp đặc thù của các hệ thống trang thiết bị của nhà cao tầng. Làm cho việc sử dụng quỹ bảo trì rơi vào thế khó khăn hỗn loạn và hay xảy ra tranh chấp xung đột.

- Ông có đề xuất gì để việc quản lý vận hành nhà chung cư được hiệu quả hơn, tránh những mâu thuẫn phát sinh trong thời gian tới?

Thứ nhất, tăng cường thực thi luật pháp, đặc biệt với các bên không tuân thủ các quy định của nhà chung cư. Hiện nay, các xung đột của nhà chung cư liên quan đến đời sống của cư dân, các cơ quan chính quyền, quận, phường đã không mạnh dạn thực thi xử lý mà thường giải quyết mang tính chất bề nổi, chưa đủ mạnh.

Thứ hai, Thành phố Hà Nội nên thành lập một ủy ban hoặc ban chỉ đạo trực tiếp giải quyết và thực thi xử lý các vấn đề nhà chung cư. Ủy ban này có đầy đủ các thành phần từ văn hóa, thể thao, du lịch, công an, PCCC, cho các cấp về Sở xây dựng… để đưa ra các giải pháp, các quy định chi tiết liên quan đến BQT, công ty quản lý, công ty vận hành, bảo trì bảo dưỡng.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.