HẠ TẦNG XÃ HỘI KHU CÔNG NGHIỆP: Cần thay đổi tư duy xây dựng khu nhà ở cho công nhân

Theo ông Phạm Hồng Điệp, Việt Nam đang là điểm đến của hàng ngàn doanh nghiệp đến từ 122 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào các dự án trong Khu công nghiệp, khu kinh tế và khu chế xuất. Tuy nhiên, lâu nay các dịch vụ cho người lao động như nhà ở, trường học, khu vui chơi giải trí, thể dục thể thao chưa đáp ứng được nhu cầu.

Ba nút thắt

Đặc biệt, trong thời gian qua, tác động của dịch bệnh COVID-19 đã làm ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung cũng như các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp, dẫn đến việc sản xuất kinh doanh ở các khu công nghiệp gặp khó khăn, làm đứt gẫy chuỗi cung ứng sản xuất, thiếu hụt lực lượng lao động... Một trong những nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này là do các địa phương chưa quan tâm đến việc đầu tư xây dựng nhà công nhân (nhà lưu trú), nên không đảm bảo được việc thực hiện 3 tại chỗ (ăn, ngủ, làm việc) tại khu công nghiệp. Trong giai đoạn dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, khó lường như hiện nay, để bảo đảm sản xuất, kinh doanh, vấn đề phát triển nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp càng trở nên cấp thiết.

Mặc dù chính phủ cũng đã ban hành nhiều chủ trương, biện pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhiều chính sách ưu đãi đối với các dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, tuy nhiên trên thực tế khi triển khai vẫn còn nhiều vướng mắc dẫn đến mục tiêu phát triển nhà ở công nhân chưa đạt được theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Đồng thời việc đầu tư của doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, ông Điệp cho biết, thiếu hụt nguồn vốn để phát triển nhà ở công nhân. Theo Điều 9, Nghị định 100/NĐ-CP quy định: “Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng tại Việt Nam”.

Nhưng thực tế do nguồn vốn vay ữu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và tổ chức tín dụng dành cho phát triển nhà ở xã hội còn hạn chế. Theo tính toán từ Bộ xây dựng, đến 2020, nhà nước phải bố trí được 9000 tỷ đồng để tạo dựng nhà ở xã hội nhưng hiện, ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 mới có 2.163 tỷ đồng. Con số này chỉ đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội.

Trong khi đó các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định gồm 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội và cũng chưa có quy chế sử dụng nguồn tiền thu được từ 20% quỹ đất trong các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà xã hội.

“Vì vậy, có nhiều dự án nhà xã hội không thể triển khai thực hiện do thiếu hụt nguồn vốn”, ông Điệp nhấn mạnh.

Không chỉ thiếu hụt nguồn vốn, thiếu hụt quỹ đất để phát triển nhà ở công nhân cũng đang là vấn đề tồn tại. Theo đó, mặc dù Thủ tướng đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và Quyết định số 665/QĐ-Ttg phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng các thiết chế của công đoàn tại các Khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng tại nhiều địa phương quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân trong khu công nghiệp chưa có sẵn để kêu gọi, thu hút nhà đầu tư.

Trên thực tế nhiều địa phương chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội dành cho công nhân vào kế hoạch phát triển nhà ở năm 5, hàng năm theo quy định của pháp luật, chưa triển khai lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án để bàn giao cho chủ đầu tư xây dựng đầu tư dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân. Theo đó nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp mong muốn được đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân để đảm bảo nguồn lao động ổn định, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người lao động nhưng lại thiếu quỹ đất để đầu tư.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa khai thác tối đã quỹ đất 20% đất ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quy định trong Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Đối với trường hợp các dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha, chủ đầu tư có thể thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng NƠXH bằng phương thức “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%...”.

“Điều này dẫn đến tình trạng tại các TP Hồ Chí Minh, Hà Nội có nhiều dự án lách luật, chỉ thực hiện đầu tư dưới 10 ha nên quỹ đất dành cho NƠXH được thực hiện bằng cách nộp bằng tiền dẫn đến thiếu quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH”, ông Điệp nhấn mạnh.

Trong khi đó, hầu hết doanh nghiệp chưa quan tâm, tích cực tham gia đầu tư nhà ở xã hội do các chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội đã ban hành chưa đủ hấp dẫn. 

Theo Khoản 8, Điều 1, Nghị định 49/NĐ-CP quy định Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: “Được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư ”.

Theo Chương III, Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định toàn bộ phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân bổ Giá thành bán, cho thuê, cho mua thuê nhà ở xã hội góp phần giảm giá thành.

Thực chất chủ đầu tư dự án không được hưởng lợi nhuận từ 20% diện tích đất ở thương mại, bao gồm cả chính sách ưu đãi miễn tiền sử dụng đất cho phần đất ở thương mại. Chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10% từ việc bán nhà ở xã hội và 15% từ việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó chính sách ưu đãi trên thực sự chưa mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư dự án, chưa khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án, khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ, có nhiều chi phí “không tên”, kể cả chi phí thực tế giải phóng mặt bằng đều không được tính vào tổng chi phí đầu tư, dẫn đến chủ đầu tư bị thiệt, thậm chí bị thua lỗ.

Đáng lưu ý hơn, chủ đầu tư KCN Nam Cầu Kiền cho biết: “Thực tế, quy trình đầu tư dự án NƠXH không khác nhà ở thương mại là bao, trong khi giá bán và lợi nhuận mang về lại thấp hơn nhiều. Điều này khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà tham gia đầu tư”.

Cần thay đổi tư duy

Do đó, doanh nghiệp đề xuất, để đẩy mạnh việc phát triển nhà ở cho công nhân KCN, KKT, KCX trong thời gian tới, Bộ xây dựng cần sớm phối hợp các bộ, ngành liên quan, nghiên cứu, sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng ban hành cơ chế, chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN, KCX, KKT để khuyến khích, thúc đẩy phát triển loại nhà ở này trình quốc hội ban hành.

Trong đó, quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội trong có nhà ở công nhân KCN, KKT, KCX (miễn tiền sử dụng dất; miễn, giảm thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật..) mang tính thực chất để thu hút các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở công nhân.

“Một KCN, KKT cần phải có đầy đủ các các tiêu chí cả về đời sống, văn hoá, kết nối cho người lao động. Hiện nay, trong tư duy phát triển các KCN, KKT mới chỉ chú ý đến hạ tầng kỹ thuật còn toàn bộ hạ tầng xã hội không được để ý đến. Theo đó, cần sửa đổi đồng bộ quy định về việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở cho công nhân trong pháp luật đất đai, đầu tư, quy hoạch, nhà ở… theo hướng bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho cho công nhân ngay trong KCN, KKT, KCX, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng kỹ thuật của KCN, KKT, KCN. Khi đó sẽ rút ngắn được thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, có sẵn quỹ đất để phát triển nhà ở cũng như chỉ định Công ty phát triển kết cấu hạ tầng KCN, KKT, KCN là chủ đầu tư xây dựng nhà ở công nhân”, ông Điệp nhấn mạnh.

Trước mắt, để quy hoạch quỹ đất làm nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuận tiện, phù hợp điều kiện thực tiễn, doanh nghiệp đề nghị Bộ Xây dựng sớm đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22-5-2018 của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế theo hướng trong khu công nghiệp, khu chế xuất được bố trí nhà ở dành cho công nhân.

Đồng thời, trong quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất phải bố trí quỹ đất làm nhà ở cho công nhân (bảo đảm đáp ứng tối thiểu 50% số lượng công nhân có nhu cầu về nhà ở) có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chủ yếu phục vụ khu nhà ở của công nhân và có cơ chế chính sách ưu đãi cũng như chỉ định Công ty xây dựng kết cấu hạ tầng KCN, KKT, KCN là nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân.

Theo đó sẽ tháo gỡ được hai nút thắt lớn nhất hiện nay về việc phát triển nhà ở cho công nhân, đó là nhà đầu tư và quỹ đất sạch xây dựng nhà ở cho công nhân.