Gửi bình luận
Thị trường sẽ có nhiều điều kiện để phát triển ổn định nhưng song song với đó vẫn tồn tại những rủi ro về chi phí huy động vốn và chi phí tiếp cận đất.
Đó là nhận định của các chuyên gia tại "Diễn đàn Bất động sản 2019: Xu hướng đầu tư" do Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức tổ chức sáng ngày 16/5.
Đưa ra nhận định về tình hình kinh doanh bất động sản trong năm 2018 và quý I/2019, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, xét về góc độ thuận lợi thì các chính sách của kinh doanh bất động sản có cơ chế ổn định và rõ ràng hơn. Tuy nhiên, có nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề về thuế và phí liên quan tới Nghị định số 20/2017/NĐ-CP (Nghị định 20) với quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Bên cạnh đó nhiều ý kiến cho rằng còn hàng loạt các quy định về quy hoạch, đền bù, chính sách thu hút đầu tư,… cũng đang bị siết chặt.
“Các chính sách tác động đến thị trường” là một trong những phiên thảo luận thu hút sự quan tâm tại Diễn đàn Bất động sản: Xu hướng đầu tư 2019”.
Cân nhắc quy định thuế và tín dụng bất động sản
Tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, thời gian qua Hiệp hội đã đưa ra nhiều kiến nghị lên Chính phủ, các bộ ngành. Trong đó, Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20 hiện nay chưa sát với thực tế, khiến doanh nghiệp gặp khó.
Theo giải thích của cơ quan thuế, quy định tại Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20 chủ yếu nhằm chống chuyển giá của các doanh nghiệp FDI nhưng thực chất các doanh nghiệp FDI không bị ảnh hưởng nhiều và không có ý kiến phản hồi. Trong khi đó, phần lớn doanh nghiệp Việt là doanh nghiệp mới, vốn thấp, sử dụng nguồn vốn vay rất lớn để phát triển sản xuất kinh doanh. Việc khống chế lãi vay với các bên liên kết dẫn tới khó khăn cho doanh nghiệp Việt Nam.
“Cần phải sớm sửa đổi Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/ND-CP ngày 24/02/2017 quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển và nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Trong khi đợi sửa đổi, đề nghị Thủ tướng cho tạm đình chỉ thi hành Khoản 3, Điều 8, Nghị định 20/2017/ND-CP”, ông Nam kiến nghị.
Ngoài ra, ông Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần cân nhắc trong việc sửa những vấn đề có liên quan tới tín dụng bất động sản tại Dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định của thị trường.
Cụ thể, theo ông Nam, việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến đến năm 2022 theo
Dự thảo thông tư nói trên.
Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên cũng cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp.
Đông đảo cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản tham dự Diễn đàn
Ông Nam nhấn mạnh: “Đáng lẽ nên hạn chế cho vay ở đất nền, và đầu cơ. Trong xã hội có cả người giàu và người nghèo, lẽ nào lại cấm người giàu mua nhà để họ dùng tiền đó đi chơi casino hay mua sắm? Quan trọng là người vay có trả được nợ hay không, nếu trả đúng thì cớ gì không cho vay? Còn giúp người nghèo là phải về cơ chế chính sách, đừng phân biệt giàu nghèo mà quyết định cho vay hay không”.
Xem xét lại vướng mắc
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế Doanh nghiệp lớn (Tổng cục Thuế) cho biết, ở một số địa phương, khi Nhà nước có chính sách quy hoạch phát triển, giá bất động sản ở những nơi này sẽ tăng lên và các nhà đầu tư cũng có mong muốn đầu tư, gia tăng lợi nhuận. Các doanh nghiệp hoàn toàn có thể “chèo lái” lợi nhuận này. Tuy nhiên, điều đó lại phát sinh nhiều vấn đề trong việc phân bổ số nộp ngân sách giữa các địa phương nên các địa phương đòi hỏi có nguồn thu chính đáng, tránh “nước chảy chỗ trũng”. Ngân sách là của hơn 90 triệu dân, không thể để doanh nghiệp “lái”.
Do đó, cùng với tạo điều kiện qua luật thu nhập thuế thì việc khuyến cáo, ngăn chặn và tránh chuyển giá, tránh thuế là điều cần thiết. Và Nghị định 20 ra đời để quản lý vấn đề này.
Cũng theo ông Phụng, ở góc độ khác, hệ quả của chính sách trải thảm đầu tư những năm qua là có quá nhiều ưu đãi thuế suất theo từng vùng miền như miễn thuế 4 năm, giảm thuế 15 - 20%, các địa phương khác nhau ưu đãi thuế khác nhau, các nhà đầu tư có thể điều hành lợi nhuận qua các nguồn vốn vay ở từng địa phương. Ví dụ, Phú Quốc vẫn là huyện đảo Phú Quốc nên ưu đãi thuế vẫn thấp. Do đó Nghị định 20 đi vào giải quyết vấn đề này.
Với khoản 3 điều 8 Nghị định 20, chi phí lãi vay tính vào chi phí tính thuế không quá 20% lợi nhuận thực tế cộng với khấu hao. Do đó, quy định chỉ tiêu lợi nhuận lãi vay khi vay vốn là một trong những giải pháp công bằng để đảm bảo người vốn ít cũng như vốn nhiều được công bằng khi vào cùng thị trường, làm một dự án.
Điều đáng chú ý là nghị định được áp dụng với cả FDI và trong nước, nhưng ý kiến thời gian qua chủ yếu đến từ doanh nghiệp trong nước, do đó ông Phụng bày tỏ ý kiến rằng, phải xem xét lại nếu có vướng mắc.
“Tôi đồng tình với việc cần điều chỉnh lại thông tư nếu như doanh nghiệp phản ánh. Nghị định trái luật thì sẽ bị “tuýt còi” nhưng không có chuyện văn bản trái luật. Chỉ có vấn đề là chưa phù hợp với một số đối tượng thì phải xem xét lại”, ông Phụng cho hay.
Tuy nhiên, ông Phụng cho biết, trong 2 tuần nữa, “chúng tôi sẽ có thông tin báo cáo về Khoản 3, Điều 8 của Nghị định 20 lên Thủ tướng Chính phủ, các doanh nghiệp cần khai bổ sung, khai điều chỉnh theo Nghị định 20 để tránh bị phạt sai phạm 20%, không có việc không thực hiện Nghị định của Chính phủ”.
Kỳ II: Xu hướng đầu tư năm 2019
